明年，深圳的房子能买吗？

转自大胡子看深圳
作者湾区区长

年底了，该考虑考虑明年的事儿了。
这不，最近我们后台就有很多粉丝留言问我：
“深圳是不是价格跌到底部了？”
“明年，是不是深圳的抄底时机？”
“现在深圳的房子，还能买吗？”
近来整个社会的风向变化很大，大家似乎一夜之间对楼市又有了信心。
明年深圳的房子，到底能不能买？
你看完这篇文章，就会有答案了。

政策，转向了！
昨天，深圳官宣了最新的防疫政策。
规定除了六类公共场所之外，其余公共场所出入不再查验核酸，只需要看健康码绿码。

继广州之后，深圳也彻底放开了疫情管控。
3年疫情，终于迎来了转折点，也给明年深圳的发展定下了大基调，
说实话我是绝对支持深圳放开的，毕竟这么多人因为封控影响到了生活质量，再继续封控下去对经济影响太大了，封控的负面效应已经压过了正面效应。
但是，我也绝对反对把新冠当做大号感冒的说法，国外的死亡率并不是虚假数字，面对这个病毒还是要有用科学的态度去对待。
明年年初，随着春运的展开以及人口流动的增加，我觉得社会面的感染人数不会马上减少，大家一定要做好个人防护，口罩也要随身戴着不能大意。

对于个人而言，放开还有很多不确定性；
但对于经济、对于楼市，防控放开绝对是利好的。
当然，转向的还不只是防疫政策，还有楼市政策。
关注我们文章的粉丝肯定都知道，之前我们的文章已经说过，针对开发商，最近央行、大型国有银行、银保监会等机构都在释放利好。
具体政策可以看下图。

过去两年的楼市低迷，开发商被打压是一个很重要的原因，给开发商解套就是给楼市的困境解套。
除了政策转向之外，深圳市场的拐点也悄然出现。
比如最近这一周，上塘的中海锦城就有好几套3房户型低于指导价成交。

而在此之前，龙华还因为库存量太大，二手和新房长期滞销。
再看整个深圳，根据乐有家最新的二手房数据，深圳11月二手房成交环比上个月上涨25%，而且超过40%的房源是低于指导价成交。
之前是价格跌但大家不买，现在是价格跌但大家开始抢着买。
买家的心态大变，似乎一夜之间大家都想通了，都觉得不能再等得马上抄底了。
而从我对二手市场的观察来看，虽然买卖双方的信心有所变化，但是最近市场上依然有不少低于指导价的房源，其中不少房源的价格还非常低。
我们之前的文章中就已经说过了，当下低于指导价的房源很多，能选择的范围很大，但是真正有价值的房源并不多，大家要擦亮眼睛，避免踩坑。

不单是二手房，新房价格内卷也有暂停的趋势。
光明华润的新盘润晖府和润曦府，最近就公开向市场喊出口号要“保价”，
所谓保价，其实就是签了保价协议的客户，后续只要发现有更低的价格或者折扣，华润将补上差价。

这应该是深圳开发商第一次提出保价的口号，照这样发展下去，接下来的楼盘很可能就不降价了。
华润这一次表态，算是大央企打响了停止价格内卷的第一枪。
一边是买家着急抄底，一边是开发商愈发淡定。
政策、市场转向之后，开发商和卖家的信心很快就会回归。
而到了明年，买方市场会逐渐消失，真正的市场底会出现。

市场底出现之后，明年的房价也很有可能迎来上涨。
楼市有一个很神奇的7年上涨周期。
有3个时间节点值得关注：2008、2015、2022
2008年金融危机之后，国家救市，动员大家买房，当时的贷款利息能打7折，政策推动了楼市火热；
2015年，股灾肆虐，国家提出去库存的口号，政策再次助力楼市
2022年，经历了三年疫情和经济衰退打击，房企三支箭、各地楼市政策逐步放开......
过程很类似，都是经历了一轮危机之后，随后1-2年房价迎来了上涨。
就拿深圳的数据来说。
08年那一次大救市之后，均价从2009年的1.2万/㎡涨到了2010年的2.02万/㎡；
2015年那次去库存，随后2016年深圳均价从2.9万/㎡涨到了5.6万/㎡，房价接近翻了一番；
这一次2022年，政策铺垫的差不多了，明年房价会不会来一个上涨呢？
我觉得具体还得看深圳的楼市政策怎么变。
深圳当下楼市是少数还在严格执行楼市政策调控的城市之一。
但从最近各大城市争相放开疫情政策的动作上看，你会发现很多地方的经济确实是撑不住了，深圳也不例外。
前两天深圳发布了一篇推文，明确了接下来稳经济增长的态度。

官方这么表态，其实就是为了稳定信心的。
因为很多人会担心疫情政策反复，松了一段时间之后会收紧。
但是在这次表态之后，大家就明白了接下来重点是稳经济、稳增长。
既然要稳增长，楼市就不能再像过去两年一样压得太紧。
房地产行业虽然不是深圳的支柱，但是过度打压也是不合理的，还会形成一系列问题，比如业主维权、楼盘质量低下等等。
从这个角度看，现在依然在执行的限购、限贷甚至是指导价政策，明年都很有可能调整甚至废除。
就算不全部放开，至少也会放开一部分，不然，怎么去兑现稳增长的目标呢？
可以预见的是，到了明年，低迷了两年的房价大概率会迎来反弹。

不过，对于明年买房，很多人也有其他顾虑，比如深圳正在大力建设的公共住房。
曾经有人在留言区回我：
“深圳未来不是要大力发展保障房吗？商品房未来房价已经很难涨了！”
能说出这种话的，真的是活该一辈子当韭菜，典型的明朝人操清朝人的心。
我个人认为，保障房、公租房和可售型人才房的存在，确实会影响到商品房市场的预期。
但是这些产品想要在市场上形成足够的影响力，是需要时间的。
深圳官方宣称的是——

到2035年新增建设人才住房、安居型商品房和公租房总量不少于100万套。

100万是什么概念？现在深圳商品房的数量在200万左右。也就是说在2035年前后，公共住房数量要达到商品房的一半。
但是熟悉深圳的朋友都知道，深圳的保障性住房建设常年欠账，直到2020年前后，深圳才开始真正意义上的完成每年的公共住房建设计划。
而且，这几年用来建设公共住房的地块多数还是未开发的地块，随着未开发地块越用越少，以后要建公共住房就得用旧改地块。
众所周知，深圳各地的旧改项目难产且拖沓，所以公共住房的建设周期也得把旧改的时间成本算进去。
所以别说深圳能不能建成100万的公共住房，就算能做到，恐怕也很难抢在2035年之前做到。
正常来说，房子买卖的周期大概在10-15年，投资的周期可能更短。
也就是说，业主从买房到最后卖房，时间大概需要10年。
这两年如果你在深圳买了房，就算是10年后再卖，那时候公共住房的数量也还达不到商品房的一半。
买家现在还不用担心太多，公共住房对商品房的挤压效应，起码在2035年之前，都还很有限。

明年，是深圳非常好的抄底时机。
我观察深圳这么多年，可以打包票和你说，在深圳，当下抄底比日后买涨更稳妥。
原因很简单——
当下的低点你是抓得住的，但上涨期的高点你是抓不住的。
这个观点不需要多解释，经历过的朋友都懂，没经历过的就让他去追高吧。
提醒一下大家，年尾和明年年初这个时间段是一个窗口期，市场会非常敏感，有任何风吹草动都能引起市场的急剧变化。
想要抓住这个窗口期抄底深圳，需要及时关注最新的市场信息。

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