东莞楼市,等风来?

2022-11-4 12:45| 发布者: fyudfa3i61| 查看: 1773| 评论: 11

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原创 刘博团队
最近网上传言,下半年东莞将迎来第三轮松绑,大概率是取消限购。


除了城区和松山湖,其他镇街全部放开。







对标佛山,端午节前刚放松限购,仅保留三个街道为限购区,其他区域均不限购,且首付最低可以做到两成。


因此,我们认为,东莞取消限购的传言并非空穴来风,实现的可能性是有的。


不过,我们仍要等待正式官宣。


对于想买东莞又没有资格的人来说,现在可以开始研究具体片区和项目了,一旦限购放松,就能及时出手。


01



回顾2021年东莞楼市,可以说迎来了史上最严监管,限购、限贷、二手房交易参考价等制度接连出台。







楼市的成交量也随政策调整而跌宕起伏,最后市场热度明显由热转凉。







今年以来,东莞跟随大湾区楼市放松的步伐,慢慢松开了监管的红绳。


先是4.28东莞楼市新政,以“人才引进”和“疫情纾因〞为主线,优化过往不符合新形势的楼市政策,社会意义大于实际作用。


随后514新政出台,政策的具体内容如下:


增值税满5年改为2年;
限售满3年变2年;
双拼户型按一套算证;
二孩或三孩的居民家庭,允许多买一套(限购3套)。


受到增值税5改2、多孩家庭增加购房名额、离婚买房取消限制、双证房等诸多利好政策叠加刺激,东莞二手市场成交热度重新上升。





5月东莞二手住宅网签1319套,环比上涨23%,2月以来已连涨3个月,创下年内成交高峰。







二手住宅网签量方面,六大片区中,松山湖片区突破400套连涨2月,排名第一,其次为东南临深片区和滨海片区,5月二手房网签量均大于200套。


成交量环比涨幅方面,滨海片区市场成交环比涨幅第一,东部产业园片区第二,松山湖片区第三。







一手住宅上,成交环比涨幅最大的是城区片区,不过成交量最多的,还是松山湖片区。







由此可见,东莞楼市最活跃的区域,就是城区加临深片区,包括松山湖、滨海片区和东南临深片区。







为什么东莞楼市对政策如此敏感?


事实上,从近5年宅地供应市场来看,东莞年供应总量已非常少。


东莞和深圳一样,总面积较小,分别仅有2460和1997平方千米。本身可开发用地就不多,加上经济发达、人口规模大,所以楼市的供需相对紧张。







而且未来很长一段时间,东莞的土地供应量也较难大幅增加,这和东莞的经济发展模式分不开。


东莞是全国为数不多的不设区的地级市,全是直管镇,市政府直接管辖下属的4个街道和28个镇。


得益于这种自下而上的经济模式,东莞有20多个镇,每个镇的经济总量几乎都相当于别的地方的县,并且居住着大量人口。







与此同时,这也使得土地的管理权、开发权主要集中在镇街,土地资源零碎,权属关系复杂,小产权房较多。


东莞曾有意推动并镇设区,但一直未能成行。所以,现在东莞避开行政区划的变更,转而将全市划分为六大经济片区,土地资源紧张难题仍未解决。


因此,东莞的重点片区,我们仍可以坚定看好。


02



东莞的六大片区,分别承接了北接广州、南融深圳、西连南沙、东拓惠州的使命。


其中,深圳的外溢能力最强,华为vivo等一批高科技企业已经进驻东莞,因此,东莞临深,特别是有产业支撑和地铁规划片区,最值得看好。







滨海片区:长安镇、虎门镇、沙田镇和厚街镇。


其中,虎门和长安,一直是东莞GDP排名第一第二的工业重镇,是东莞经济最强的片区。


粤港澳大湾区规划落地,长安和虎门得到实质性利好,滨海湾新区位于滨海湾片区之内,由交椅湾、沙角半岛和威远岛三大板块组成。





目前片区内长安、虎门房价4万+/㎡,厚街、沙田房价约3万+/㎡。


长安拥有vivo、OPPO两大手机品牌企业,土地面积小,新房不多,而虎门可开发面积大,选择更多。沙田镇配套相比虎门和厚街等镇差距明显。


滨海片区的交通和产业正在逐步兑现,因此也是东莞投资较热的区域。


片区规划4条地铁,近期规划的东莞轨道2号三期,共有5座站点位于滨海湾新区,分别为滨海湾站、青创城站、港澳码头站、交椅湾西站、交椅湾站。





图源东莞市城市轨道交通2号线三期工程



松山湖片区:松山湖高新技术产业开发区、大朗镇、大岭山镇、寮步镇、茶山镇、石龙镇、石排镇。


松山湖是东莞的产业创新科技中心,广深科技创新长廊核心平台之一、东莞高新科技产业园,承载着东莞未来经济发展的方向,是引领东莞创新驱动的主力。


地理位置好,临深且在中心城区旁边,生态环境好。







在华为等众多科技大佬进驻后,松山湖一些高价二手房都赶得上华为在深圳大本营坂田的房价,成了东莞房价天花板之一。







2012年松山湖停止批复居住用地,直到2019年9月,松山湖才陆续推出几宗商住用地,这意味整个松山湖新房几乎“断供”七年。


整个松山湖板块新房项目很难抢,周边环松山湖外三镇街均价3w+。


松山湖片区石龙和石排、横沥还有1字头,茶山稳稳站上2字头,寮步、大岭山3字头,大朗突破4字头。







其中,大朗紧邻松山湖有先天优势,过去5年大朗房价涨幅位列全东莞第一,侧面验证了松山湖对于区域的价值引领作用。


大岭山同样紧抱松山湖大腿,处在主城、松山湖、滨海新区三点中心,旧改力度大,吸引无数深圳客置业购房;


寮步被夹在松山湖与东城之间,有万象汇、新商圈、省级产业规划等,在售楼盘较多。


这三个环绕着松山湖的镇街也已渐渐告别价格洼地,不过还是可以作为置业投资的选择。价值排序的话,大朗、大岭山略好于寮步。


其他片区表现平平,茶山镇、石龙镇、石排镇三个镇,茶山距离东城最近,开发房企最多,楼市比石排和石龙火热。


东南临深片区:凤岗镇、塘厦镇、黄江镇、清溪镇、樟木头镇。


其中,凤岗号称深圳里,三面被深圳包围,刚好插入深圳北部倒三角的凹口里。如果深圳扩容,从地理位置上来看,凤岗最有资格进入候选名单。







投资凤岗还是以地铁周边为主,地铁10号线东延线相当于是把凤岗的一部分区域纳入了深圳的生活体系。


深圳10号线东延线在凤岗共设置4个站点,分别是龙平路、油柑埔、官井头、大运城邦。





图源深圳交通



塘厦的房价很“扎实”,重点关注塘厦镇政府和东莞南站交通枢纽这两个片区。


黄江优质的购买地段,一个是烟火气息浓厚的镇中心,一个是2025年R1线的地铁口附近楼盘。







城区片区:南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇、石碣镇。


东莞中心城区楼市起步早,加上土地开发利用强度高,新盘逐渐减少,二手房成交活跃。


由于城区房价水平相对较高,也让不少刚需群体外溢到周边镇街,不过最有价值的还是南城,其次东城,南城有CBD、有产业,东城紧随南城,私立教育最好,城市界面新。


东部产业园片区:常平镇、东坑镇、谢岗镇、横沥镇、桥头镇、企石镇。


受制于地缘和交通,该片区远离东莞主要经济带,靠近惠州,房价表现一般,对跨街镇购房者吸引力不大。


常平镇作为片区领头羊,亮点是经济实力雄厚,且是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区,规划常平站香港城及东莞东站双TOD项目。


水乡片区:麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇。


这是东莞发展相对落后的镇区,紧邻广州,不过广州新塘房价也才2万,无法形成外溢购买力。


不过,水乡新城有个望洪枢纽,将会有R1线、穗深城际、佛莞以及莞惠城轨4条轨道交通线路在此交汇,因此这里承接了部分城区客户外溢的购房需求。


03



东莞夹在广深两个超一线城市之间,交通互联互通是未来的必然趋势,所以发展潜力仍然巨大。







根据规划,深圳西部的宝安和光明共有20号、11号、13号、6号线4条地铁同时与东莞地铁衔接。


到2035年,东莞全域将建成15条城市轨道线,基本实现区域轨道交通全覆盖,届时深莞互通互融,跨城生活与同城生活几乎没有差异。


各片区发展各有千秋,如果从东莞投资角度讲,第一圈层仍是松山湖片区、东南临深片区和滨海片区,最好选择与深圳地铁相连的项目。





6月底,东莞2022年第二批集中供地开拍,8宗地块全部成功出让,共揽金121.16亿元。


8宗地块涉及镇街包括南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门和万江6个镇街,吸引包括万科、华润、保利、招商等多家房企竞拍。


东莞南城和万江龙湾地块分别被万科和保利拿下,楼面价刷新高。


土拍热度重燃,将为市场提振信心,带动楼市整体回暖。
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