2022年如何在东莞买房?

2022-11-4 12:27| 发布者: urpg1rb38lt4l3| 查看: 1929| 评论: 10

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东莞作为大湾区的核心城市之一,紧邻广深,人口超过1000万,是产业转型升级的标杆城市,可以说是东莞的经济底色,放在全国都是相当不错的。
所以,本次蒋老师率领团队在东莞做了为期14天的房产调研,先亮明自己的观点:东莞买房,记住这五句话就够了:
第一,不要买临深
第二,松山湖价值最大
第三,中心城区的价值也不错
第四,滨海湾存在长期价值
第五,其他板块都很一般



先说,为什么要放弃临深板块,明确告诉大家一点,所谓的环城其次都是伪概念,你去看一下上海旁边的昆山花桥就知道了,上海10号线通车已经差不多10年了吧,你看看花桥涨了还是跌了。上海经历了两轮的上涨行情,跟花桥都没啥关系,甚至上海上涨的时候,花桥还在阴跌,为什么会这样?
因为所有买环城的人,目标都很明确,迟早有一天,还是要回归到核心城市,买环城属于无奈之举,买东莞临深的人,心里面都很清楚,但凡自己经济条件起来了,也会把房子置换到深圳去,或者松山湖。所以你会发现,环城的房子往往有价无市。
除了临深,东莞还能买哪里呢?
去滨海湾新区看看,你会发现,这里压根就没有在售的楼盘,唯一的一个TOD项目还需要三年时间,才能放量出来。



那到底买哪?
严格来说,只有两个方向可以选择:
一个是泛松山湖板块,这里包括松山湖、大朗、寮步、大岭山四个镇。
还有一个就是中心城区,包含了南城、东城、莞城、万江。
如果你把这两个方向放在一起来对比,结果就很明显了,中心城区的优势的城市界面跟金融为主的产业。而松山湖是以高科技为主的产业新城。
我就问大家,到底哪个更稀缺?结果不言而喻。
城市界面这个东西其实并不稀缺,有钱有地就能做得到,但是产业落地就不一样了,特别是高科技产业,这是一个城市的经济核心驱动力。
这就不难理解,为什么东莞的中心城区房子才4万,而松山湖的房子却涨到了6-8万一平米。归根到底,这就是市场和购买力的反映,也是产业定位不同,导致购买人群不同罢了。
还有很多人对松山湖的理解,可能就局限于华为,说华为搬到哪里,房价就会开始涨,华为的购买力拉高了房价,这个观点我只能说非常片面,华为是松山湖老大哥,但是松山湖最大的名片不是华为,而是坐拥国家级实验室-散裂中子源实验室,这个到底有多厉害呢?
这玩意,未来十年,国家至少会投入万亿资金,当年我们去日本想学习人家这项技术,可是当年小日本不给,没办法,现在我们自己来做,而且一定会超过小日本。



所以,有新材料等高科技产业的加持,再加上松山湖的城市界面逐步改善,未来还是有很大潜力的。具体来看,我认为寮步和大朗的潜力会更大一些,因为现在价格相对较低,未来的资源兑现逐步夯实,价值就会释放出来。
而且这一轮东莞上车的机会,不会给大家留太多时间,最多三个月时间,6-9月下手,是最好的时机。
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