广东东莞楼市的危机，回不去的房价，巨量的人口流入东莞

越是发达的区域，越成为更多年轻人选择的区域。当然越发达的区域，楼市的房价也会“高高在上”。

珠三角大湾区是全国经济最为发达的区域，也是全国人口最为密集的区域，位于这个片区拥有多个千万级的人口特大城市。
珠三角大湾区，除开广州和深圳两大一线城市外，还有东莞和佛山两大新一线城市。

根据第7次人口普查数据，现在东莞地区的常住人口超过了1,046万人，在广东地区排名第三，在全国处于第15位，可以说东莞是一座千万级的人口特大城市。
巨量的人口支撑推动了这座城市楼市的发展，更何况东莞这座城市，大多数的人口是近20年的人口流入。
如果把时间提前到20年前，也就是2000年左右，那时候东莞地区的常住人口约为644万。

如果把时间提前到10年前，也就是2010年左右，那时候东莞地区的常住人口约为822万。
我们从东莞这20年常住人口变化可以看出，这是一座非常吸引人的城市，而东莞的人口流速和人口流入的总数或许超过了全国绝大多数的城市，甚至超过了全国多数的省会城市。
每一个选择进城的年轻人，或许最终的目标是在这座城市有自己的房子。从东莞这几年的楼市发展可以看出，东莞成为全国楼市最为火热的区域之一。

现在的东莞，14周岁以下的常住人口约为13.12%，15~59周岁常住人口约为81.41%，而60周岁以上的常住人口仅为5.47%。
如果从城市的人口年龄结构的角度看，东莞的年轻化程度超乎想象，能够达到如此年轻化的城市，在全国可能不超过5座。
巨量的人口是城市楼市发展最大的基石，而巨量的年轻人更是这座城市楼市最大的需求者。对于过去10年东莞楼市的发展可以说房价实现了大跨越。

2011年整个东莞地区的平均价格约为0.81万，站在现在的角度看2011年的房价，或许那时候的价格真是白菜价，现在的东莞几乎找不到万元以下的小区了。
现在的东莞平均房价约为2.41万，在全国315座城市当中处于第13位。还在东莞房价前一位的是浙江宁波，平均房价约为2.49万。排在东莞房价后一位的是山东青岛，平均房价2.23万。

10年的时间，东莞楼市房价近乎上涨了3倍，这对于很多年轻人来说，或许难以理解。
这10年，东莞这座城市不仅仅只是大量的年轻人流入东莞，更重要的是东莞这座城市的综合实力实现了大跨越。
2020年东莞共完成经济总量9,650亿，在广东地区排名第4，在全国处于第24位。

从东莞的经济总量可以看出，这座城市的综合实力非常强悍，其发展水平超过了全国绝大多数的城市。
现在的东莞，三次产业结构比重约为0.3:53.8:45.9，从东莞的产业比重可以看出，这是一座工业发展非常强劲的城市，当然它的服务业也是相当的强悍。
在东莞的第二产业当中，光规上以上的先进制造业增加值就超过了2,108亿，这样的数据已经超过了全国多个地级城市一年的经济总量。

通过多年的产业升级，现在东莞基本形成5大支柱产业。另外东莞大力推进高精尖产业的发展，推进前沿产业的发展。现在东莞医药制造、航空航天器及设备制造、电子通信设备制造、计算机及办公设备制造、医疗仪器设备及仪器仪表制造均出现高增长的态势。
为了更好的了解东莞这座城市，它的工业发展水平，我们来了解一组东莞的工业数据。
2020年东莞共生产部1.2亿米，共生产服装9.4亿件，共生产鞋1.2亿双，共生产家具4,071万件。

2020年东莞共生产机制纸及纸板1,513万吨，共生产纸制品216万吨，共生产塑料制品132万吨，共生产电动手提工具3,476万台。
2020年东莞共生产非扣式原电池及原电池组58亿只，共生产灯具及照明装置1.63亿套，共生产电子计算机整机983万台，共生产显示器94万台。
2020年东莞共生产电话单机2,316万部，共生产移动通讯手机3.16亿台，共生产彩色电视机80万台，共生产光电子器件232亿只。

2020年东莞共生产电子元件1.96万亿只，共生产印制电路板1,941万平方米。
我们从东莞生产的工业产品可以看到，东莞制造，走进世界千家万户。东莞制造与大家生活息息相关，东莞制造很多都是高精尖的前沿产品。
巨量的经济总量推动城市每年高额的预算收入，2020年东莞一年的公共预算收入超过了694亿。

对于城市而言，每年高增长的收入，自然会反哺这座城市，大力推动城市基础设施建设，推动城市配套的完善。
2020年，东莞用于城市一般预算支出达到843亿，其中教育支出超过了203亿，公共服务支出超过了88亿，公共安全支出超过了119亿。
年轻人之所以流入更大的城市，主要在于更大的城市拥有更好的配套，更好的基础教育、医疗设施。
现在的东莞拥有各类幼儿园1206所，其中省市级一级幼儿园就达到了634所。另外东莞拥有小学335所，在校小学生超过了84万人。

现在的东莞拥有各类初中206所，在校生规模超过了26万人。拥有普通高中48所，在校生规模9万人。拥有职业中学28所，在校生规模8万人。
东莞对于广东省来说是一座较为年轻的地级市，对于这个区域过去高校资源相对来说比较匮乏，但对现在的东莞来说，已经拥有了9所普通高校，在校生规模更是达到13万以上。

巨量的人口流入东莞，推动了这座城市医疗设施的发展。现在东莞拥有各类医疗卫生机构3154个，其中三级甲等医院6家，从事卫生技术人员达到了5.89万人。
很多人觉得东莞这些年房价涨得太快了，实际东莞这些年不但人口流入的太快，经济总量发展的太快，实际东莞的人均收入增长也是比较快的。
对于现在的东莞人均可支配收入，超过了5.6万人，远高于全国的平均水平。其中城镇常住居民人均可支配收入达到了5.8万元，农村常住居民人均可支配收入达到了3.88万元。

正是由于东莞人均收入要高于全国很多城市，对于这个区域来说，敢于消费，勇于消费，也推动了整个东莞城市的发展。
尽管东莞是广东地区一座普通的地级城市，但对于这个区域来说，它仅有自己一个城市，它的管辖范围内既没有县也没有区。

整个东莞地区管辖面积（陆地）大约为2512平方公里，这样的管辖面积与全国很多县级城市的管辖规模差不多。
对于现在东莞地区的房价而言，房价最高的是东莞重点发展的松山湖区，位于这个区域的平均房价约为5.07万。
在东莞地区房价排名第二的主要是东莞的南城街道，现在南城街道平均房价约为3.3万。
在东莞地区房价排在第3位与第4位的是大岭山镇和长安镇。现在大岭山镇的平均房价约为2.97万，长安镇的平均房价约为2.76万。

在东莞地区房价处于第5位与第6位是寮步镇和东城街道。现在寮步镇的平均房价约为2.67万，东城街道的平均房价约为2.53万。
在东莞地区房价排在第7位到第9位分别是沙田镇、塘厦镇和凤岗镇。现在沙田镇的平均房价约为2.52万，塘厦镇的平均房价约为2.51万，凤岗镇的平均房价约为2.49万。
在东莞地区房价处于第11位到13位，主要是大朗镇、道滘镇和茶山镇。现在大朗镇平均房价约为2.11万，道滘镇平均房价约为2.08万，茶山镇平均房价约为2.03万。

在东莞地区房价处于第14位到第16位，主要是莞城街道、清溪镇和洪梅镇。现在莞城街道的平均房价约为2.02万，清溪镇的平均房价约为2.01万，洪梅镇的平均房价约为1.96万。
在东莞地区房价处于第17位到19位，分别是黄江镇、虎门镇、高埗镇。现在黄江镇平均房价约为1.93万，虎门镇平均房价约为1.91万，高埗镇平均房价约为1.91万。

东莞还有很多区域的房价处于1.5万以上，1.9万以下。现在万江镇的平均房价约为1.85万，东坑镇的平均房价约为1.71万，望牛墩镇平均房价约为1.68万，中堂镇平均房价约为1.67万，企石镇平均房价约为1.67万。
麻涌镇平均房价约为1.64万，石排镇平均房价约为1.56万，石碣镇平均房价约为1.55万，谢岗镇平均房价约为1.54万，常平镇平均房价约为1.52万。

不管还有多个区域的房价处于1.5万以下，对于现在房价在东莞乡镇处于第30位的，主要是桥头镇，现在桥头镇平均房价约为1.42万。另外樟木头镇平均房价1.36万，横沥镇平均房价1.31万，石龙镇平均房价1.24万。
我们从东莞房价分布就可以看出绝大多数的乡镇房价都是处于高位的，相对于现在的年轻人来说，东莞楼市安家并不是那么容易。

由于过去很长一段时间位于全国热门城市，楼市成交活跃，整个楼市发展较热。但随着房贷收紧，房地产开发企业三道红线抑制企业融资，或多或少对于城市楼市而言都有一定影响。
但对于东莞这座千万级的人口特大城市来说。或许楼市的危机远低于楼市的契机。我们从东莞过去10年，人口变化和从东莞过去10年楼市房价变化，可以看到这座城市的发展或许超过很多人的想象，对于这座城市更是珠三角大湾区重要的中心城市之一。

东莞最大的优势莫过于它的地理位置对于东莞它处在广州和深圳两大核心城市之间，随着大广州发展和大深圳发展，自然也推动了东莞各个区域的发展，几乎遍及了东莞各个乡镇、东莞的角角落落。
正是由于东莞的地理位置促进了大量的年轻人快速流入东莞这座城市，而对于东莞的工业发展也有很大的推动作用。

短期的角度来看，东莞楼市房价下跌的空间非常有限，毕竟这座城市管辖面积不大，但人口众多，经济总量高，对于这个区域可以说是寸土寸金。
长期的角度看，东莞是一座高速发展的城市，一座国际化门户的大都市，对于这座城市未来的工业制造才会有更大的突破，在的东莞是全域城市化的东莞，相信未来东莞的楼市仍然有很大的潜力。
个人观点，仅供参考。