新政后东莞该挖掘哪里？

原创韬略哥

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新政一周，新房成交环比增幅近9成！

7月4日，东莞放松限购+降低首付的组合拳一打，立即开始了“吸金模式”！

人气与成交量齐飞，中介行晒单日报备量超200组；新房单日网签套数连续突破150套以上！上周一手住宅成交合计891套，环比大幅增加近9成！

图源合富大数据

据闻有看房团一天狂扫20套，大半夜还有广深客户全款定房！

很明显：东莞楼市彻底火了！

为什么东莞吸金能力如此之强？
首先东莞地处广深之间，在全球来看，世界一线城市50个，如“广深港”这般排布密集的一线城市集群在全世界也是非常罕见的，因此东莞天生的就会获得很多外溢。

而且东莞自身发展也很好，即使在全国看来也是极具投资价值的城市。

论地均GDP，东莞排全国第三。在《中国大城强城指数报告2022》里，东莞的资本生产率仅次于深圳，高居全国第二；土地生产率仅次于深圳、上海。

在科技部中国科技信息研究所发布的《国家创新型城市创新能力评价报告2021》中，东莞全国排名19，位居广东省第三。

东莞R&D支出（研究与开发支出）占比达到3.54%，位列广东省第二。东莞有33家新型研发机构和900多家工程技术研究中心，规模以上工业企业47%建有自主研发机构，全市超过90%的研发支出来自企业。

因此，东莞楼市只要刺激到位，自然成为置业风口。

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东莞下一站指向哪？

东莞放开，最先动作的无疑是深圳人，但我们看一下东莞最新房价地图，最受关注的临深片区门槛其实已经不低了。

2022年第27周东莞新房成交参考均价图

那么东莞还有什么“待挖掘”的价值高地吗？

这就要顺着东莞的下一轮发展逻辑来看，综合三点战略走向，我们试推测东莞下一站风口！

1、大湾区要打通“广深港科技走廊”

7月1日，香港回归祖国25周年，新一届特区政府官员宣誓就职。中央表示全力支持香港抓住国家发展带来的历史机遇，主动对接“十四五”规划、粤港澳大湾区建设和“一带一路”高质量发展等国家战略。

国家还将香港定位为“国际科技创新中心”。但香港，包括深圳，都是人多地少、土地紧张且成本极高的城市。“国际科技创新中心”要想形成不受制的“全产业链”发展，必然要依靠“广深港科技走廊”提供更为广阔的空间支持！

经过这些年发展，深莞融合已经做得非常好，松山湖片区就是最好的明证，那么要打通“广深港科技走廊”，就需要加大力度，打通东莞和广州的链接！

从广深港科技走廊布局来看，广州向东，深圳东莞向西，即将碰撞出的下一个发展高地就是——水乡新城！

广深港科技走廊新房成交参考均价图

纵观整个广深港科技走廊链条上房价情况，广州黄埔科学城约6万/㎡；松山湖约6万/㎡；深圳坂雪岗科技城约6-8万/㎡；前海约12万+/㎡；而东莞水乡新城价格仅2万左右，是明显的“价格洼地”。

2、广东省要打造100公里“黄金内湾”

5月31日，《广东省第十三次党代会报告》正式发布，要着力打造环珠江口100公里“黄金内湾”，协同发展、聚势腾飞方针下，明显“沿湾片区”均将受益。

黄金内湾示意图

“内湾”的价值，在世界已经被充分验证！纽约湾内湾长岛湾孕育出全球第一金融中心曼哈顿；旧金山湾的内湾——门罗帕克，诞生雅虎、谷歌、脸书、苹果等众多科技巨头；东京湾内都心港是日本的经济、产业中心，也是日本最著名的富人区之一。如今广东省打造100公里“黄金内湾”标的指向已经跃然而出！

那么东莞坐拥珠三角第一内陆港——麻涌双港口，受益自然将是巨大的。

麻涌位属水乡新城，地处珠江口东岸，同时拥有东莞两大国家一类港口，新沙港（华南最大内陆港）和麻涌港（东莞最大货港），年吞吐量超亿吨，对外贸易能力强。

而环视整个“黄金内湾”，如今前海12万+，横琴8万+，南沙核心区4万+，滨海湾、唐家湾和马鞍岛3万+；东莞水乡新还处于低位，很适宜抄底。

3、东莞要打造城市副中心、下一个松山湖

东莞将“水乡新城”定位为城市副中心，预期2030年水乡GDP将达5200亿，相当于又一个新东莞！

“水乡新城”也不负所期，发展速度极快。2021年，水乡功能区全年固定资产投资总额达286.92亿元，同比增长29.2%，增速高于全市平均水平（8.2%）21个百分点，在东莞六大片区排名第一。

今年7月7日，2022数字化转型赋能制造业高质量发展分享会暨东莞市思爱普（SAP）制造业数字化转型赋能中心启动仪式在水乡新城举行。值得注意的是，东莞仅批准了2家制造业数字化转型赋能中心，分别为华为制造业数字化转型赋能中心（临深塘厦）和思爱普赋能中心（邻广水乡新城）。

三重战略指向叠合，东莞的下一站发展标的已经非常明显——水乡新城！更重要的是，水乡新城的价格还处于低位，尚未预支！

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水乡新城的机会在哪里？

根据《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》，东莞中心将东拓西移，水乡片区成为东莞城市副中心，麻涌也随之成为东莞中心“西移”的交接点，成为核芯中的核芯。

从区位来看：麻涌毗邻广州，与黄埔和番禺隔江相望。随着地铁1号线及莲花山过江通道的建设，借助“广州向东”的规划优势，已成为“穗莞融合”的先行区。

麻涌区位示意图

从经济增长看：麻涌一直都是水乡片区的经济发展龙头，从10年来水乡新城各片区GDP来看，麻涌连续10年蝉联冠军，GDP增速亦是水乡第一。

水乡片区各街镇GDP情况示意图

2021年麻涌镇全年固定资产投资总额超百亿元，达113.23亿元，投资总量居东莞全市镇街第一，而且这已是麻涌镇连续第4年拿下总量第一的好成绩。

从产业与规划来看，众多国内外大型企业的优质项目纷纷落户麻涌，目前已经有京东、阿里巴巴、平安、南玻集团、中粮、五矿等世界五百强纷纷入驻，汇聚世界级千亿产业集群。规划大片MO新型产业用地，计划引入120+家高新技术企业，重点发展5G为主的相关产业。

与广州黄埔科学城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州大学城国际创新城互动联通，麻涌新中心区无异于东莞下一个“松山湖”。

这样一个东莞副中心、黄金内湾、科技产业新城、下一轮发展高地，在深圳“南山”有着丰富开发经验的华侨城集团“闻风而动”，入驻东莞麻涌！

说到央企华侨城，深圳人都不会陌生，世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等大项目都出自华侨城之手。南山华侨城，也一直是深圳市三大豪宅片区之一，其中纯水岸的二手别墅成交单价最高约72万/㎡，刷新国内住宅售价最高纪录。妥妥的“豪宅专家”！而且是在二手市场得到了高度认可、能够保值增值的“经典藏品”！

这次华侨城首进麻涌，就直接树立了片区价值标杆——华侨城云瑞府！

1、交通枢纽，地铁接驳广深

项目距离太步站地铁口仅约600米，是东莞地铁R1线二期，全线拥有27个站点，3站西平、1站广州，未来无缝连接广州地铁5号线以及深圳地铁6号线，真正实现“湾区1小时生活圈”。

项目交通示意图

要知道，整个东莞同时拥有两条高速三条轨道以上的镇区只有长安、虎门、塘厦以及麻涌。因此这里也是水乡新城交通配套最为密集的区域，集高速铁路、城际轨道、高速公路于一体，双高速、双轨道、1条城市主干道，多维立体交通链接大湾区核心城市群。

2、CLD+CBD双核驱动，5分钟全能生活圈

CBD作为中心商务区大家并不陌生，所谓CLD即是中央生活区，后疫情时代，大家更加意识到“全配套”的重要性。

熟悉东莞的朋友们都知道，目前东莞主城超高生活价值区的标杆是西平。再详细分析一下会发现，西平也是以CLD+CBD双核助推，各种配套成熟度在东莞首屈一指，才成为公认的宜居之地。

西平、麻涌规划示意图

麻涌中心区在规划方面借鉴了“西平经验”；更在交通上着重布局，借鉴“松山湖经验”，打造了麻涌站TOD，实现CLD+TOD双核发展。华侨城云瑞府地块非常优越，恰好处在两大区域的核心位置，拥有完善的居住配套与市政配套。

项目周边配套示意图

项目居住配套极为便利，下楼就是建面近5400㎡风情商业街、建面约6000㎡大型肉菜市场；一路之隔就是水悦坊商业街，目前已引进麦当劳、华润万家、嘉荣商场等品牌商家；从家里出发5—8分钟的车程还可到达创客坊、嘉荣购物广场、星河城市广场及麻涌市场等地方购物。

水悦坊步行街实景图

教育方面，周边学府环绕，步行约700米就是嘉荣外国语学校，系广东嘉荣集团教育产业首席学校，是一所覆盖小学、初中、高中12年一贯制的高品质国际化学校。同时还有三家幼儿园、小学、中学以及中山大学新华学院等知名学府；项目还自带18班制幼儿园，可以做到一站式教育。

嘉荣外国语学校

医疗方面，项目附近就是整个水乡片区最大且唯一的一家三甲综合医院——东莞市水乡中心医院。文娱方面，环布有希尔顿欢朋酒店、麻涌政务中心、椰林山庄，还有集文化馆、图书馆、青少年活动中心、展览馆、多功能剧场于一体的水乡文化艺术中心。

水乡中心医院示意图

3、全南向纯板式，1.5容积率，1.9万㎡园林

项目在售的一期，容积率仅为1.5，且不说在容积率普遍5.0＋的深圳，在东莞，也是近十年来东莞容积率最低的一块住宅用地。

项目共规划有13栋7-11层1梯2户的纯板式住宅，是市面上唯一的全正南向项目。在深圳想享受1梯2户的配置基本要200㎡＋的豪宅了，但在东莞华侨城云瑞府，100㎡即可享受豪宅居住享受。

华侨城云瑞府效果图

项目规划仅242户，一字型布局围合式中央园林布局，前后两排建筑的楼间距达到约47米，视野无遮挡，户户看景，无限接近别墅体验，且视野更高更好。

社区主入口大堂，宽约7.5米，走进来就感觉尊崇感和仪式感满满。中央园林面积达到约1.9万㎡，无异于在花园中建生活。另外小区采用抬高式建筑，将地势抬高约5.4米，这使得小区即使是首层也比普通小区的二层要高，连地下车库都是“阳光车库”，住宅的采光和通风自然就更好。

华侨城云瑞府效果图

4、双阳台，90%使用率，舒适与实用兼得

这个项目户型设计市面上少有，使用率高达90%！要知道市场上普遍商品房房率均值仅在70%左右，尤其非别墅豪宅，使用率普遍低，因此华侨城云瑞府更显难得！

从户型格局上看，客厅、餐厅直通南北向双阳台。约100㎡的三房基本没有过道面积浪费，实用性与舒适性兼得；推荐约125㎡户型，有约7米的阔景大阳台，三个卧室+客厅全朝南，通透度非常好，且4+1房结构可以轻松改造成五房。约143㎡户型也是是4+1房结构，使用率高达90%！

华侨城云瑞府户型图

（5）价值高地、价格洼地

根据合富大数据统计的东莞第26周各区一手住宅均价图，松山湖均价59900，以1/3价格入手“下一个松山湖”标杆豪宅，华侨城云瑞府就是妥妥的“财富密码”！

因此，华侨城云瑞府成为东莞全市第三个、水乡第一个摇号盘，十分火爆。