扛不住了，东莞上半年楼市成交量下滑近五成，再度扩大非限购区

记者｜张子怡

继5月底的“莞七条”对楼市提振效果有限后，东莞再次发布楼市支持政策。

7月4日，东莞市住建局官网发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》（以下简称通知），将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。

这意味着除了中心城区和松山湖之外，东莞其他街镇将不再限购。

通知要求，在限购区域内拥有2套及以上住房的本市户籍家庭，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房，对于非本市户籍家庭，新房与二手房均暂停销售。居民家庭购买限购区域内的商品住房，购房资格核验按原政策标准执行。

除上述限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策，居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。

东莞市住房和城乡建设局在《通知》中表示，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。

本轮政策是东莞今年第三次出台楼市调控政策，频繁调控的背后是楼市上半年量价齐缩、成交量低迷的状况。

据中原研究院监测数据显示，2022年上半年东莞市场下行明显，成交规模大幅萎缩。今年1-5月，一手住宅月均成交量1709套，与去年全年月均比较下降53%；1-5月二手住宅月均成交量843套，与去年全年月均比较下降52%，1-5月市场整体规模同比去年萎缩近6成。

5月20日“莞七条”出台后，虽直接利好二手市场，二手房成交量也率先回暖，当月二手住宅成交量环比上涨23%。但短期内并未提振整体市场信心。

合富大数据显示，2022年上半年东莞楼市供求量创下自2007年以来最低位，甚至较2008年仍减少近两成。

中原大数据显示，2022年上半年东莞住宅成交均价环比下降1%，洋房均价环比下跌2%，从月度走势看，随着去年四季度环城区房价回调后，今年2月临深板块许多项目优惠折扣扩大，从95折到92折，再到普遍9折促销，个别甚至低至85折促销，对比去年高位水平，房价明显回调。

除了降价促销外，低首付、首付延期付现象也频现，低首付分期，甚至有项目低至0.5成首付。

但这些促销方式的效果依然有限。据合富代理项目市场监测数据显示，6月来访量环比下跌35%，一则受雨季因素影响，二则后期政策效果乏力，探底观望心理较强，短期来看对于来访量的改善还不明显，缺乏更有力刺激。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，东莞前期两轮政策调整，没有触及“退出限购”的底线。从现实来看，东莞本地居民特别是常住户籍居民，住房拥有早已饱和。从过往情况看，深圳居民到东莞购房，这是东莞楼市的主要购买力。一方面，深圳房价高，东莞房价较低，另一方面，莞深一体化程度做得比较好，比如知名的松山湖、华为等区域，在深圳没有购房资格，或购买力不够的人群，往往会到东莞买房。

有熟悉东莞市场的房企人士也告诉界面新闻，这次限购区域的调整对临深区域来说有很好的刺激作用，会吸引一部分深圳客户。

值得注意的是，通知还要求，商业银行要落实好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时，鼓励商业银行合理增加房地产信贷投放额度，提高审批效率，支持房地产企业合理融资需求。

上述房企人士告诉界面新闻：“对企业融资需求放宽的这条政策目前只是纲领性文件，要看各大银行的实施细则。‘5.14政策’出台后对新房成交有好转但不明显，大家还是没有信心。有传言称可能会降低首付比例，如果这点属实，对市场肯定有促进作用。”

东莞中原地产战略发展中心总经理车徳锐也认为，七八月份是传统的淡季，出台政策的时机是很好的，新政能起到提振楼市的作用，但市场肯定不会过热。现在市场缺的不是房票不是购房资格，而是缺乏信心和购买力，从历年市场表现看，以及近半年多个项目打出了首付分期、延期付的效果来看，降首付配合降利息，对于促进成交是非常有效的。

东莞房贷利率确实一直有下调。乐有家研究中心统计的数据显示，截止今年6月20日，东莞首套住宅利率普遍下调20-40BP，二套住宅利率则未变。目前东莞首套住宅利率多为4.45%，二套住宅利率为5.05%。