西安楼市松绑背后，超10万套二手房静待市场消化

去年上演了13次“万人摇”的西安，也加入楼市松绑队伍中了。

5月28日深夜，西安发布楼市新政，不仅降低了公积金贷款首付比例，还放宽了买房门槛，本地人及外地户口买房条件都有所回调。同时，二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房，按照"刚需家庭"对待。

一夜之间，许多人有了在西安上车的“房票”。一位本地房产中介称，这两天来咨询买房事宜的人明显增多，虽然西安的政策较为温和，但还是对市场信心有所提振。在二手房市场，新挂牌房源数量有所增加，不过成交量也在慢慢回升。

作为中国的文化古城，西安不仅历史悠久，经济发展情况也可圈可点，对人口的吸附能力较为突出。截至2020年，西安常住人口总量达1295万人，较“六普”增加448万。这种基本面承载的购买力，使其在楼市走出独立行情，房价连翻上涨。

不过，受调控政策及疫情冲击，2022年西安楼市也出现一些“烦恼”，新房市场极度分化，有项目被抢也有项目滞销；二手房市场则受指导价影响不温不火，超十万套的高量库存有待消化。

新房市场现“四万人摇”

当下的西安楼市，呈现出一种冷热不均的“失衡”状态。新房市场上，有项目收获上万组意向登记，开盘去化率达100%；也有远郊项目试图降价跑量，但依然滞销。

今年四月上旬，西安华润置地·未来城市248套房源进行意向登记，最终收获超4万组家庭意向登记，刷新了西安楼市记录。除去这一热门盘，当月西安共有四个盘出现摇号，中国铁建万科翡翠国际也出现了“万人摇”盛况。

作为中国西部地区重要的中心城市，西安首次出现楼市“万人摇”，还是在2020年。当时，疫情形势好转后楼市复苏，某楼盘凭借较有竞争力的价格，诞生了西安历史上首个“万人摇”。此后，西安楼市持续受到瞩目，并在2021年产生了13次“万人摇”。

放眼全国，许多城市早在2021年楼市便步入下行通道，西安为何能独领风骚？克而瑞在研报中称，2015年以来，西安房地产市场持续火热，房价累计涨幅达3倍，原因包括政府主动压降供地规模、人口迁入量可观、热点板块一二手价格倒挂等。

据上述机构，早在2015年，西安政府为提振市场活力，主动压降了供地规模，全年商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却高达1563万平方米；同时，一系列“去库存”政策开始出台，西安楼市迎来分水岭，自此走上上涨之路。

2016年，西安商品房持续“供不应求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，当地房价迎来补涨行情，并首次突破“万元”大关，在全国楼市普遍加码调控的情况下，西安即便数次升级四限政策，仍挡不住市场热情，成交均价同比涨幅达到43%。

2018年是又一个标志性年份。当时，西安新房市场“一房难求”，也由此开启了公证摇号年代。在全国房价趋稳的背景下，西安房价上涨动力依然强劲、持续领跑。

在出现疫情的这两年，西安楼市仍不乏热盘，但一些改变也在悄然发生。一位当地市场人士称，受疫情持续冲击，西安楼市出现降价现象，有楼盘在持续平销后，推出了直降百万的特价房，即便如此，有远郊项目的去化率仍十分惨淡。

克而瑞陕西分析称，受2022年疫情影响，西安住宅市场前两月经历冰点，3月份积压的需求有所释放，四月份重新回归理性。从开盘情况看，主城万人摇项目一枝独秀，但以西咸为代表的外围市场不容乐观，开盘去化率低于50%较为普遍，之前投资外围区域的人也开始退出，在市场调整之际回归主城区。

从数据上看，据西安房地产数据中心统计，4月份西安商品房市场量价走低，当月共供应114.24万平方米，同比降29%，环比涨3%；成交117.68万平方米，同比降44%，环比降26%；成交均价13732元/平方米，同比降2.42%，环比降1%。

二手房市场也不容乐观。去年年中，西安开启二手房指导价模式，这无形中抬高了首付门槛，自此二手市场逐渐回归理性，部分购房者也转到新房市场打新摇号。4月，当地二手房成交不足3500套，成交均价15200元/平方米，环比跌1.30%。

二手房流通性待提高

基于上述市场形势，西安也加入楼市松绑的队伍中，降低了购房门槛。

在限购政策方面，从西安市外迁入西安市户籍的居民家庭，若在住房限购区域购买首套住房，须在购房前落户满1年；非西安市户籍居民家庭购买住房的，须持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税。

而在此前，外地迁入户籍购房前需落户满1年、且连续缴纳12个月社保，非西安市户籍购房前需连续缴纳5年社保或个税。

在首付比例方面，西安各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。目前，西安多家银行利率已出现松动。

在限售政策方面，原为商品房买卖合同网签备案满５年、且已办理《不动产权证书》，新政调整为商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年；二手住房的限售年限由满５年调整为满２年。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，作为周期最长的热点二线城市，西安在去年三季度热点城市开始下滑时，还在调控楼市。2020年至2021年第三季度，连续出台的几次调控政策都在收紧，这次新政则是一个逐步放松的方案。

“政策总体比较稳妥，限购限售政策没有一揽子退出，为后面留足了政策空间。”李宇嘉认为，针对目前市场上主要是刚需购房，新政降低了公积金贷款首付比例、增加公积金贷款额度，成为此次政策最大看点，在限购、限售方面还是比较严格。

还有业内人士认为，西安出台二手房指导价后，市场成交规模明显下跌。此次新政出台，无论是新建商品住房交易还是二手房交易，一定程度上都会激活二手房源量，加速市场流通。

记者在诸葛找房平台看到，仅5月31日这天，平台单日新上房源达到2700套，比上一日上涨32.33%，单日降价房源481套。其中，雁塔区新上房源284套，未央区新上房源546套，长安区新上房源238套。在链家平台上，目前西安在售二手房超十万套。

对于新政出台后二手房市场的反应，当地行业人士看法不尽相同。有人表示，市场有慢慢回温的迹象；也有人称，其实就是变回去年3月30号之前的政策了，对市场还未有实质性影响，不过银行放款速度有提升，是刚需入场买房的好时机。

克而瑞陕西认为，西安二手房指导价出台已过半年，业主及购房者的心理预期逐渐平缓，加上贷款放款等政策局部宽松，成交周期有所缩短。但当前市场上挂牌房源超10万套，即使按月均去化5000套计算，去化周期也在20月左右，未来有很大的去化压力。

整体而言，作为人口超千万的城市，西安GDP数值超万亿、经济表现强劲，为当地楼市提供了较为强大的支撑力。新房市场冷热不均，但整体去化周期保持在合理区间；二手房市场价格较为稳定，不过巨大的挂牌量，正推动市场步入“买方市场”。