优惠渗透！西安楼市，开始“挤水分”

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解读528新政时，我们指出：

“528新政”不是一次对症下药，而是你松我也松的顺势调整。更多是向市场传递宽松的预期，短期的市场表现，还是取决于供应量，该火得只会更火，该熬得还得熬着。

尤其对于外围区域而言，528新政扩充了主城购房需求与刚需名额，外围如果不主动降价，制造与主城区的价格差，新政对外围市场则是利空。

这两天的楼市动作，完全印证了这一观点。

壹丨优惠渗透主城区

位于泾河新城的滨江翡翠城，是区域内罕见的千亩大盘，推售已久。曾于3月21日，公示了最新房源的备案价，带装修高层均价1.42万/㎡左右。

但外围区域项目公示价格无非就是走个流程便于取证，实际成交价会与备案价格相差甚远。4月底的时候刷到朋友圈，其高层精装交付均价约1.16万/㎡。

上个周末，该盘突然发力，不仅拿出了均价1.05万/㎡的特价房，还赠送家具17件套，大到茶几、沙发、电视柜，小到3张床、扫地机器人等等，添点锅碗瓢盆、铺盖被褥，基本上实现“拎包入住”了。

优惠后，该盘不仅低于区域价格，而且还赠送满满，为了卖房，开发商底线一放再放。

对于这样的抢跑区域营销动作，自然是有反馈的。“周末2天成交超6800万”，按套均110万计算，仅周末便成交了六十余套；“单日来访近300组”，这几乎是整个泾河新城在售楼盘周末二分之一的到访量了。

这也算是在大尺度优惠下，取得了理想的销售成绩。但大多泾河新城的项目都在和市场煎熬，有的甚至月销是个位数。

当然，不止泾河新城，之前风风火火的沣西也开始让利了：

中交长安里推出组合优惠，首付可以分期、赠送两年物业费、赠送两年半车位使用权，而且搞出了“补贴月供”这一动作：按照放款次月起，连续24个月高额补贴月供，单月最高约6000元......

华润沣华九里开盘当天，万科沣华锦鸣竟然把广告车开到了售楼部门口。

这样花招百出的优惠和赤裸裸的竞争确实许久未见了，也说明当沣西的高库存遇到市场转凉，势必到了白刃相见的时候。

都是实力派房企，都在用心做产品，那唯有价格和优惠能吸引更多购房者青睐。

而且优惠不局限在西咸，主城区供应集中地也开始行动：

华润紫云府一期摇号售罄后，二期新品很快接棒入市，刚好赶在冲刺半年业绩的节点，献上了首开总房款享97折，算下来均价不到1.45万/㎡，最低的房源单价甚至不到1.1万/㎡，还赠送全屋中央空调。

此前隔壁的保利锦上北地块也有首开优惠，也都是为了更好的销售业绩。

两则营销动作的背后是更重要的是信号意义，央企都下场促销了，尤其是沣西、泾河这样供应量集中且难销的外围区域，其它楼盘就别绷着了，该优惠优惠，更早打折更早出货，通过市场化的竞争，主动创造与主城区的“价格差”，让价格回归价值，对区域，对购房者，对房企都好。

贰丨主城选择困难症！

这是今天流传甚广的一张单图，落款单位是西安市公证处，万科东望首开658套房源，刚需、普通家庭选完房后，还剩下434套房源，也就是说开盘时只卖了224套房子。

单论成交套数，二百多套也是不俗的成绩了，但该盘核验通过人数高达1882人，对应近乎三组家庭选一套房，三成出头的首开去化率就显得有些意外。

我们从市场的角度来看，主要是大家选择多了。

万科东望于五月底开始登记，彼时正是六月供应潮即将开启的时节，很多人的确是看重了万科的品牌、万科回归主城的地段，但没料到主城区后续的供应这么猛！

港务区绿城全运村芳华苑、融创时代时代奥城DK12、招商央畔合计推出1691套房源，高新区南飞鸿鸿锦城、龙湖青云阙、华宇御璟天宸推749套房源，更要紧的是，泛属大城南板块内，竞争骤然白热化！

万科东望658套、龙湖云璟264套后，绿城春和印月208套、英郡年华国际社区66套、金地中央公园1185套、碧桂园云顶1370套排队入场，刚需、刚改、改善户型全维度覆盖，价格又在同一梯度，每个楼盘都有值得买入的理由。

短期的海量供应下，需求一定会分流，尤其是金地中央公园、碧桂园云顶各携千余套房源入场，竞争只会愈发激烈。购房者在短时间只会选择性价比最高的那一个。

但必须认清的是，不管摇不摇号、首开成绩亮眼与否，只要价格、产品、房企靠谱，在大城南这样需求旺盛的板块，清盘是迟早的事。

叁丨供应潮挤出的窗口期

摇号四年多了，即便“刚需家庭”的认定经过了两轮调整，越来越接地气，但还是有更多的“普通家庭”挣扎在摇号大军之中。

此时，主城区集中放量，购房需求被多盘分流，要么中签率很高、要么选房后还有充足的可选房源、要么压根不用摇号，我一直认为平销才是合理的市场行为，这意味每一位购房者都有着相同的买入机会。

对于多时“求房不得”的普通家庭而言，更是一次置业主城的好时机。

谁也没办法精准预测即将到来的三季度，会有怎么样的供应节奏，但从主城价格趋势来看，无论是摇号盘还是平销盘都比之前价格上涨了，把握住当下的机会，没必要纠结这个盘是不是“登记爆棚”，只要适合自己都可以去选择。

而对于外围区域，除非有针对性的刺激政策出台，否则需求回归主城的节点，日子依然不会好过。真正挤水分的阶段到了！

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