疫情过后，房价会怎样

文 | 白羊

近几天疫情防控出现了些明显的、积极的变化，各地也开始推动企业复工。一些有年内买房打算的朋友们也开始主动向笔者询问买房问题。

在沟通过程中，笔者发现一些购房者不约而同地认为，年内购房最佳时机在年中（5——8月份）左右，按照当下趋势，那个时候应该是疫情已全面消退、经济活动（包括楼市）完全恢复正常之时。

他们给出的逻辑是，开发商为了抢客户，和迫于销售任务压力，更有降价动力。换言之，疫情过后，房价会有一定程度下降，适合抄底。

不过，笔者并不怎么看，原因有二：

一、若那时房企才开始卯足劲儿抢客户，怕是汤都没得喝，其实抢客大战现在已经开始了，纷纷推出“线上购房”、“无理由退房”、“最低价购房”、“全国七五折”等等，本质上就是在提前抢客、锁客。

年中时，随着购房者可以走出家门去售房部和样板间现场体验看房，及合同签约、银行放款等流程的恢复，彼时房企的工作重心，则会放在提高订购客户转化和签约回款上。

二、虽然受疫情影响，房企年度销售目标完成时间被挤压、压力剧增，不过估计房企会选择在年底（10-12月）进行冲刺，而不会在年中开始就保持亢奋状态。

所以，综上所述，年中之时，房企在价格上继续厮杀的可能性反而没那么大。对于什么时候入手相对合适？笔者在之前文章中已有探讨。

其实，任何商品价格的涨或跌，其实都是市场各方参与者博弈的结果，房价亦不例外。

下面笔者就对楼市中两个最主要参与主体：官方、开发商，他们面临的压力和选择，做下剖析。从中我们也可以间接判断出，房价可能的走势。

上面的房住不炒VS地方的积极救市

在楼市休克，房企压力越来越大的情况下，对冷热有着决定性影响的有形之手——官方，出现了明显分化。

上面依旧对楼市保持着冷淡，不时地强调下“房住不炒”的总方针不会动摇。

今天央行公布的目前最要的“政策利率”——1年期中期借贷便利（MLF）（影响当前贷款市场报价利率（LPR）的基本坐标）较之前降低了10个基点，也不算多。

总之，上面还没有明显地救楼市的想法。

但地方显然已经坐不住了。

节后以来，不少地方已开始纷纷出台措施，为房企纾困减压，而衡阳等地，更是将“救楼市”主基调，从“救开发商”转向“救购房者”。

那么，如何看待这种差异呢？

其实，并不难理解，上面保持矜持，是因为炒房客、房企、地方的眼睛都在盯着他，若他给出明面放松或救市的信号，下面很容易把经念歪，最后会像三四年前那样，救市救出一个大牛市。

所以最明智的就是继续强调住房不炒，从房价暴涨、炒房的念头杀死在萌芽中，但这并不意味着上面对楼市尤其是开发商见死不救。

有两点至少可以肯定，一是调控不会再收紧；二是会在一些不太成为舆论焦点的地方，偷偷给房企送温暖，如放松房企国内融资。

至于地方急不可耐地救市，就更容易理解了，因为这事关地方的钱包和GDP。

另外值得注意的一点是，这个特殊时候，地方对房企营销措施的容忍度会比平时高一些（因为这种自救无须动用政府资源，政府倒也乐见），像去年那种因房企降价过猛而被政府约谈的情况，估计不会再出现。

换言之，为应对疫情冲击，房企为了自救，在降价和其他营销手段上，哪怕有些出格，对当地楼市造成了冲击和压力，地方也会睁只眼闭只眼。

总得来说，当下及接下来一段时间，“有形之手”不仅不会难为房企，还会对楼市兜底。而房企操作空间的加大，也阶段性房价底的出现，创造了条件。

房企降价的动力来自其起资金压力

房地产的商业模式并不难懂，就是高杠杆，而开发商们玩的就是用1元本钱做10元的游戏。所以我们看到，房地产行业的负债率、净负债率超出其他行业一大截。

而只要有源源不断的现金流入，房企哪怕身负巨债，游戏照样玩得溜，降价卖房还债更是没影的事。可若遇到现金流压力，降价卖房就会变得很干脆。

房企的现金流入来源主要有两个，一个是房企卖房收入；一个是债务融资。

过去一两年，虽然调控深入，上面收紧了国内房地产行业融资。但房企通过调整融资结构，如加大外债、资产证券化，外加买房收入及销售回款整体OK，房企并无多少明显降价。（当然，去年底为冲业绩那波降价潮除外）

但今年疫情的出现，使得正常的卖房及销售回款等操作休克，房企资金压力骤增。

克而瑞地产研究表示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。

现在房企能做的有二，一是扩大自身融资渠道，利用资金担保、上调票面利率、股东增持等手段确保短期资金流动性。

如据公开统计数据显示，2019年3月份以来，国内房企大约发行17笔一年期内美元债，但从2020年春节后至今，发行的一年期内美元债就占了5笔。发行短期美元债是应对当前疫情下销售停摆的现金流周转之术。

当然，就像前述所说，不排除官方放松国内地产行业融资，给房企纾困。

二，借来的债终究是要靠卖房来还的，这就要求开发商必须在楼市恢复正常，尽可能多的抢收客户，待疫情结束后，并尽可能多地将其转化为实打实的收入。

而房企基于自身的资金压力以及抢收客户的迫切需求，在价格上也会更有诚意。一旦市场明朗，开发商通过各种渠道、手段屯足弹药时，对降价兴趣反而没那么大了。