土门的“接盘侠”来了？

土门，不是一座土做的门。

虽然在传言中，以前团结中路上，真的有一个土做的拱门，就像大话西游中至尊宝和紫霞拥吻的那个城门一样。但，历史书还是告诉我，土门是原长安城十二座金门之一的开远门，因开远门遗址的残存夯土而得名。

时间是贼，偷走了长安的“长”，还了一个“西”；不知道是不是也偷走了开远门的“开远”，吝啬的给了这个区域一个“土”。

土门不“土”的土门，曾经也因为繁华商业环境被称为西安的“小香港”，随着曲江、经开以及一墙之隔的高新等新城区的崛起，现在的土门在年轻人眼里真的显得有点土了。

如今在自媒体和朋友圈，关于西安老城区的未来该如何改造升级的话题，被不断重复，土门作为标志性区域，首当其冲。

然而，2013年5月13日，西安市政府发布《西安市人民政府关于加强土门地区综合改造区域建设项目管理的通告》，提出“中央活力区”的说法后，如今数年时间过去，期间总有浪花翻动，真正落得实处的土门改造却没有实质性的进展。

近日，与土门改造频传“绯闻”的某地产频频通过官微对外释放“改造土门”的信号，也让很多人暗自期待，是不是说得多，做得少的土门改造，终于上马了？

土门改造的高门槛

土门改造进展缓慢的原因主要还是在于拆迁难度上，土地权属复杂、人口众多、棚户区和城中村多。

作为老工业区，土门附近大多汇聚了大量的工业区，像西电集团、庆安集团等，除过工业区这个标签之外，从西梢门往西到药厂十字几乎全是：部队、国企，央企，这些地方的改造相对于一般的村子难出了不只几个度。

说完拆迁，其次就是定位。

未来的土门在规划中定位于“中央活力区”，什么是“中央活力区”？

中央活力区的概念最早出现在2004年大伦敦的规划中，为摆脱中心商务区业态较为单一的商务商业功能，白天“钟摆式通勤”、夜晚与周末成为空城的现象，伦敦对传统城市中心商务区在功能和空间上进一步扩展，增加了文化娱乐、餐饮零售、旅游休闲等其他服务业态和居住功能，形成中央活力区。

所以，可以把中央活力区理解为传统中心商务区在功能和空间上的扩展、内涵和品质的提升。

相比于高新锦业路CBD、沣东新城CBD、曲江CCBD等中央商务区，土门“中央活力区”的目标定得也不低。在具体实施中对参与建设的地产企业的要求也会很高，再加上西安城改本身就容易让很多地产企业陷入泥潭之中，不可自拔。最后再加上开发区和行政区的效率比对的因素。

这样几道门槛加起来，劝退了不少想掺和进来的地产企业。

不过也有聪明的，2018年5月远洋集团拿下城西4500亩土地打造长安漫古小镇，其中就包含西安冶金机械修造厂的废弃厂区，避开土门改造中“中央活力区”的核心区域，选择从边缘入手。

可就算如此，2017年立项考察，2018年签约的长安漫古小镇，到了2019年也没有彻底完成拆迁工作，目前根据拆迁进度率先启动实施了小镇一期创工坊项目。

大手笔的“接盘侠”

形成困局的土门改造，如今有了远洋集团的侧面切入，也激活了不少重量级地产企业，决心将这片被刻意遗忘的区域纳入视野。

自2013年末土门片区开始拆迁以来，土门管委会工作的重心就是招商。作为西安市二环附近最后一块超过400亩的可开发用地，土门改造项目吸引过无数开发商的目光，但很多开发商在详细了解了区域规划之后，便再无下文。

最后仅富力地产、绿地集团等三家开发企业进入到了最后的方案比拼环节，竞争中，富力地产凭借其设计方案最终获得了专家委员会评审通过。

并在2015年的西洽会上与莲湖区成功签约，总投资约260亿元，意向上拿了位于土门“中央活力区”核心区域位置，也是是规划中的都市居住区和商务办公区。

自此，从2013开启的土门“四村”拆迁工程，也迎来接盘侠。

▲2015年富力地产土门项目示意图如今以官方规划为准

2019年1月25日下午，富力地产则结束了一场拉扯近四年马拉松式的土地确权过程，终于拿下土门“四村”四个地块共175.643亩，直接成交价286240万元（28.6亿）。

地块一为商服性质，位于大兴新区规划道路以东、丰镐西路以南、西安隆基实业发展有限公司以西，地籍编号LH10-4-1428-1，面积15.836亩，成交价为60250万元，亩单价为3804万元/亩，楼面地价约2645元/㎡。

地块二为住宅性质，位于大兴新区团结南路以西、规划道路以东、规划道路以北，地籍编号LH10-4-1428，约56.521亩，成交价为82440万元，亩单价为1459万元/亩，楼面地价约3646元/㎡。

地块三为住宅性质，位于大兴新区团结南路以西、规划道路以东、规划道路以北、规划道路以南，地籍编号LH10-4-1431，面积约89.352亩，成交价为122000万元，亩单价为1365万元/亩，楼面地价约3772元/㎡。

地块四为住宅性质，位于大兴新区西安西电高压开关有限责任公司用地以东、规划道路以西、西安西化氯碱化工有限责任公司用地以北、规划道路以南，地籍编号LH10-4-1406，面积约13.934亩，成交价为21550万元，亩单价为1547万元/亩，楼面地价约3462元/㎡。

土门改造有多难，看一眼富力地产拿地过程就明白了，这四年里，其他地产集团在土门非核心区域的住宅项目都已经卖了几茬了。

不过，从另一角度也能看出莲湖政府对于土门改造的重视程度，毕竟这四块地的拿地条件都相当苛刻，除了要求中国地产百强、税收交到大兴新区、限期完工等条件，还得承担起重中之重的拆迁安置和地标建设等任务。

1、拆迁安置

承担工农村、周家围墙村、颜家堡村、友谊村总约52万㎡的村民安置楼建设，在18个月内完成。建成后，由大兴管委会以不高于《西安市经济适用房价格管理办法》规定的房屋开发成本回购用于安置。

2、地标建设

在其中的地块一上要建设地标级建筑5A甲级双塔商业楼（建筑高度不低于240米），而在地块二和地块三上，则要分别建设149米的超高层住宅。

2006年富力地产进入西安已有13年，这期间西安区域的进度并没有达到富力集团的预想，而跳出西安看，富力地产整体负债2700亿，几乎等同2018年广州市负债2751亿的限额，看着就让人害怕。

城改项目这块骨头有多难啃，众多濒临消失的西安本土地产企业有苦自知。

终于跑完马拉松的富力地产到底能不能借此城改项目，在西安彻底翻身，我们只能寄希望于因参与城市“旧改”积累下第一桶金的富力地产，真的能做到年报中的宣言。

“本集团的优势之一是在旧城改造项目的丰富经验，旧城改造将是未来开发计划中优先考虑的项目。我们确信，倘能开发更多此类项目将对完成销售目标极有帮助。”

▲中央活力区（CAZ）规划鸟瞰图

未来·土门

过去。

土门，有深厚的历史文化遗存。汉代，这里有纪念先祖的九庙、传承文化礼仪的明堂辟雍；唐朝，安远门（唐时称谓，即土门）便是丝绸之路的起点。

现在。

大西安格局下，土门立足于东西向中轴线之上，与西、南、北三个片区的沣东/西咸新区、高新区、大兴新区三个板块相互交叠，在城市空间格局中承担起承转合的作用。

未来。
西安人对于土门的情感从未减弱，远洋集团强势打造的小镇项目，跑完马拉松的富力地产，喊出“重塑城市封面”的宣言能否拯救土门，让土门不再落后于大西安快速迈进的步伐，还需要时间来给出答案。