生不逢时！宁波奉化烂尾楼的前世今生！

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由于今年宁波楼市的火爆，带动了奉化楼市的火爆。开发商可能看到了奉化楼市的火爆，以前奉化好几个烂尾凤凰涅槃，重获新生。

前不久，奉化文教板块的世茂云庐36套联排直接秒光。要知道这个楼盘可是有一个巨大的故事的。

据我了解：2013年12月11日，世茂集团旗下昆山世茂蝶湖湾公司拍得奉化萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为245.17亩的3块地，容积率1.1，70年纯住宅。

该地块成交总价：5.756亿，楼面价3.204k。但是，4年前，该地块旁边地块被奉化龙头地产商兴润置业拿下，开发了桃源府邸。但是4年后楼面价跌幅59.2%，这意味着兴润置业在这一地块上，土地价值就缩水3.9亿。

因此，桃源府邸就被烂尾了，世茂的地仿佛也被感染了，没几年也烂尾了。直到今年，世茂才重新推倒重建，世茂云庐首先还非常不错，直接秒光。

此外，2013年年底绿城在长汀旧村改造项目周边拍的地块成本328万元/亩，之前该地段估价却高达1000万元/亩。

这就是让奉化以前最大的地产龙头企业兴润置业破产的长汀安置项目的旁边地块。

目前，奉化几个烂尾楼都是兴润置业留下的烂摊子。

奉化兴润置业是奉化最大的房产企业，先后开发了奉化阳光茗都、阳光水岸、桃源府邸等项目。其中阳光茗都是奉化最早的高档综合性社区。

后来，兴润置业总负债35亿，其中银行贷款24亿元左右，涉及17家银行和2家小额贷款公司，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及99人，其中机关事业人员7人，工程欠款3亿。

其中，桃源府邸烂尾楼就在世茂云的旁边，别墅紧临泉溪江，一江如镜。蛮大，从小区一期走到三期，要走上一公里多。

兴润置业开发的楼盘：阳光茗都、阳光水岸、长汀安置房(弥勒一苑)、香山美邸都已经建完。而桃源府邸和江口花木场的龙樾湾都是烂尾楼。

目前，江口著名烂尾楼也开始容光焕发了，大型的工程机械进场，开始动工啦！

据我了解：这个盘由新城阳光接手江口街道甬临线西侧、江口中学北侧商住项目。

据我了解：阳光茗是兴润置业第一个楼盘项目，在2003年4月以土地出让金3.95亿拿下。

阳光茗都由多层、小高层、高层分布而成。阳光茗目前均价1.8w。实际当年只要5k。

2004年，兴润又拿下了阳光水岸项目。这次规模较小，土地出让金8810万元。

由此，兴润置业在奉化一跃成为龙头房产企业。2006年，兴润置业完成营收25.01亿，宁波百强企业位列33，跻身宁波本土房产前5位。

其后，兴润置业从洛兹集团处接手长汀村安置房开发。长汀村位于奉化锦屏街道。2006年，它因为一个人扬名全国。

那个人叫张召良。长汀村很普通的一个村民。2004年，长汀村340亩的村民宅基地被征用，张召良等12位村民质疑土地批复的合法性，提请行政复议，被拒绝。2006年2月，张召良等人向省高级人民法院提出上诉，获得胜诉。最终，省政府受理了行政复议申请，宣布原行政行为不符合《国家土地管理法》，予以撤销，涉及1000多户村民的撤村建居工程被叫停。此案也被称为“农民因征地问题告赢省政府第一例”。

接下来，2004年6月，洛兹拿到长汀村地块开发权，土地出让金3.37亿元。其中，开发商能够开发的面积8.6万平方。

2007年，洛兹将长汀地块转让给兴润置业，具体土地出让金未知。

之后，长汀安置房弥勒一苑的资金都是由兴润投入，土地出让金、工程建设等资金加起来不下七亿。

张召良判断兴润：安置房建好，村民一搬，这块土地即便不开发，转手出让也能赚回来。

于是，兴润开始民间借贷。沈泥水匠为人爽气，给的利息蛮高。很多人愿意借钱给他，利息年利率高达18%-36%。

因为政府与村民之间没有达成一致，拆迁进行不顺利。

除了长汀安置房，香山美邸也是一样，

香山美邸位于锦屏街道，茗山北路西侧。在2011年开盘，主要以别墅为主，辅以高层。

2011年的房地产形势已经露出严峻苗头，楼盘卖得很差。2013年，为了促销，别墅和高层都卖了一半多。

11月初，香山美邸合伙人之一方亮跳楼自杀。随后，沈财兴被奉化公安以涉嫌集资诈骗罪拘捕；今年1月24日，其子沈明崇以同样罪名被拘捕。

兴润置业出事，香山美邸资金困难，楼盘更加难卖。后来特价房出售，价格从1.3万降到7000多元。

据我了解：2009年5月13日，香山美邸8万平地块由兴润置业拍下，土地出让金4.5亿。方亮仅是香山美邸项目合伙人之一。

2010年1月，兴润置业以6.6亿，拍得萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，总出让面积140083平。该地块用于桃源府邸项目，共三期，容积率0.6，总建筑面积8.404万平方米，楼面价7.852k。

2013年12月，世茂拍下桃源府邸附近16余万平的地块，成交总价5.756亿，楼面价3.204k。

四年不到，兴润土地价值缩水3.9亿。

江口花木场的龙樾湾，兴润置业在2010年1月拿下该地块，土地总面积42807平方，土地出让金1.3亿。

陷入长汀村安置房和香山美邸资金泥潭的兴润已经没有精力去打理这块土地，项目一直处于停滞状态。

2013年底，由于资金链条断裂，兴润置业总负债35亿。

龙头企业为何会破产？主要是2010年和2013年地价的大幅贬值。10年地价高，13年地价低有。

此外，政府部门也有责任。前几年，楼市火的时候，政府把起拍价定得很高，导致企业高价拿地。楼市不好了，政府仍在大量拍卖相邻地块，为了提高成交率，又把起拍价定得很低。这样的行为，无疑变相造成高价购地公司资产严重缩水，甚至出现资不抵债的情况。

官员对兴润的评价：工程做得可以，但是没有管理能力，属于家族式企业，农民式管理。其儿子的管理能力也不行，后继无人。　

兴润倒了，留下来的2个烂尾也开始新的一轮开发了。这就是小地方奉化烂尾楼的前世今生。

你们对于奉化烂尾楼事件有什么看法？欢迎留言讨论！