郑州5区楼盘pk，谁人起高楼，谁人楼塌了？

今年3-5月是季节上的小阳春，也是楼市的小阳春，更是今年最大的行情。从6月开始陆续有楼盘降价打折，传统的金九银十也难掩颓势。2019年，确实是一个小年。

不过即便是小年，依然朱门酒肉臭，依然路有冻死骨，比如今年最火的两个区域，一个是金水北，一个是管南，而北龙湖、经开、杨金等没有太多新盘面世，基本属于陪跑。

本文我们就以上区域，给大家陈列几个表现亮眼和表现欠佳的楼盘，看看到底差别在哪里。

注：未点到的区域请稍安勿躁，此系列文章我们有上下两篇，这只是上篇。

01

北区

郑州最会借北龙湖炒作的两个区域，一个是杨金，一个是金水北，谁让人家都与北龙湖一路之隔呢。不过，都是抱北龙湖大腿，金水比杨金更得宠。

金水更得宠原因，一是天生会投胎，二是后天还会经营。

金水北是三环主城的外溢区，又与北龙湖一路之隔，这是先天优势。4号线将金水与北龙湖金融岛和CBD两大商务中心直接连接，拉升区域价值；集中城改后片区引进品牌开发商炒热片区，这是后天经营。

北区明星楼盘，国基路沿线的代表是瀚海思念城。这个楼盘从2015年信息释放，2019年开盘，中间曲折，但最终一炮而红。

项目亮点在于距离地铁4号线就200米，外立面超炫，西侧有东风渠景观，思念老厂无安置房，也无公租房。

现在开发商都学精了，开盘都是挤牙膏，一次开个百十来套，像瀚海思念城这种一次开个1000来套算是比较有自信的，而且人家1000来套还几乎清盘了。

三全路沿线的代表是瀚宇天悦城，这个项目均好性非常强，很扛打。

瀚海思念城距4号线400米已经很近了，可是瀚宇天悦城直接地铁入户（与地下车库相连），这是笔者知道的郑州第二个地铁直接入户的住宅。

瀚宇天悦城将签约的龙门第二实验学校，直接写到购房合同里，这一点等于给业主吃了一颗定心丸。瀚宇天悦打造的龙门实验学校，已经成为了金水名校。还有一点跟瀚海思念城一样，一侧即使就是东风渠滨河公园，后期环境也是不错。

9月21日首期开盘价格只有16000左右，相比区域其他楼盘有一定价差，所以瀚宇天悦城凭借地铁+学校+环境+价格，几套组合拳下来，在高手如林的金水不仅不怯场，还取得了首开基本售罄的好成绩。

华瑞·紫金嘉苑与瀚宇天悦城相隔不远，但是热度远不及瀚宇天悦城。

首先，瀚宇自己建学校，所以可以把学位写进合同里面，但是华瑞紫金嘉苑附近虽然有龙门实验学校、普罗旺世的一八联合国际学校、丰庆路小学，可是很难划片进去。

其次，开发商华瑞，早期是开发经济适用房的，目前只做了3个项目，一个是常西湖的华瑞紫韵城，一个是高新区的华瑞紫银华庭，这两个项目都很一般。特别是已经交房的华瑞紫韵城因为入驻时间早，享受到常西湖发展红利，可看楼盘，品质堪忧，至今仍在维权。

与华瑞·紫金嘉苑一样的还有裕华会园，他们都是新项目，都是10月份开盘，去化非常一般，而且项目几乎没有什么宣传，很多业内人士都是直到临近开盘才第一次听说案名，不知是低调还是没自信。

与裕华会园的冷清形成对比的是1公里外，锦艺四季城的火热。准确来讲，锦艺四季城不是一个新盘了，不过陆续有新地块推出，10月30号刚推出五期高层，卖得还不错。

除了裕华会园和华瑞·紫金嘉苑这两个新盘表现不佳，还有一个老盘旭瑞和昌花漾里，也活成了老大难。无论是产品规划还是开发商资历上来看，这个楼盘都非常刚，非常刚。

只有31亩，还做了洋房+高层的高低配；只有31亩，还是两个开发商合作；只有31亩，又是团购，又是降价，还是难买。去年靠降价去化了一波，后来改规划，价格是上来了，市场又立马打回原形。

02

管南

管南这几年一直有点火。

2014年管城南部旧城改造，诞生金地铂悦，奥兰和园，康桥知园等楼盘；2016年，商都新区概念兴起，正商、绿都、永威等开发南三环；2018年前后，金岱产业园等专业市场强制外迁，小李庄站确定，富田、碧桂园、正商落地南四环。

今年，由于南四环片区多个千亩甚至是万亩大盘集中入市，管南又成为名副其实的高光区域。

关于南四环的几个楼盘，正商生态城、碧桂园名门时代城，富田九鼎华府，以及绿地花语城，我们之前有专门的文章分析过，感兴趣的朋友可以点击（5个大盘，近4万亩土地，10月份集中入市，怎么选？）查看原文，笔者在此不再赘述。

相比处于起步阶段的南四环，南三环不少楼盘已经交房入驻，已经逐渐有生活氛围，所以依然关注度很高。当前各个楼盘像鑫苑、永威、富田、绿都、融创等均有房源在售。

目前这个片区的顶是绿都澜湾，底是融创城，这两个项目，笔者更推荐关注融创。

融创城今年6月份突袭开盘，价格很惊喜，目前融创城二期在售，做的是精装追求溢价，价格有一定提升，但相比之下，还是有性价比的。特别是年底开发商都不好过，像融创这种全国性开发商，不在意一盘得失的，可以淘一淘特价房。

03

北龙湖、经开和杨金

北龙湖、杨金和经开，这三个区域新盘出的不多，而且浪花都不大，2019年度基本属于陪跑，所以笔者把这几个放在一起说。

北龙湖

豪宅项目本来合适的客群就少，而且连看个房都要验资，所以如果常去金水、管南的售楼部逛一逛，再去北龙湖，会感受到难得的冷清。

笔者上周刚去北龙湖调研，跟业内人士闲聊，据说虽然北龙湖楼盘都不算热闹，但其中日子最难过的有2个楼盘，一个是美林上苑，一个是启迪科技城。

美林上苑卖得不好，有两个原因：

1，开发商佳田实业并没有豪宅经验。你看北龙湖地主们，要么是一线大牌房企，要么是本土知名房企，做地产几十年，豪宅最起码出了好几个。但佳田实业的本行是教育，突然做起豪宅地产，掏钱的业主再认可，心里也不免打鼓。

2，引入的学校上海师范大学附属郑州滨沪学校，是民办性质。美林上苑的业主并没有特殊优势，顶多距离更近一些，但其实只要是北龙湖项目，都不会太远。

启迪科技城卖得不好，也与美林上苑有些类似。

开发商郑州启迪东龙科技发展有限公司，虽然背景强大，可毕竟不是专业做地产的，产品也做得不够纯粹，有住宅、公寓、产业园。学校是清华附中，是个公办学校。

而且这个项目一直在做内购，正常的销售渠道几乎没有，公寓30000多一平，面积最小的67平，说是买公寓送个学位。

但是笔者认为还不如说是买学位送个公寓，因为启迪科技城公寓价格并没有比北龙湖其他项目低多少，而且是公寓，6梯24户，又有一些产业园，居住品质感肯定是要打折扣的。

所以，北龙湖置业的老板们要警惕上面这两个楼盘。

经开滨河国际新城

2018年经开滨河国际新城炒得太热了，2019年降温不少。

2019年滨河新入市项目有金地滨河风华、中海天悦府、海马青风公园二期、绿城明月滨河、电建珑悦华庭等，这些项目没有特别亮眼、特别突出的表现。而且滨河楼盘比较多，笔者不做推荐，提醒大家注意两个楼盘。

1，海马青风公园二期，高低配，而且二期是精装高层，售价较高，溢价太多，关注度明显没有一期高，性价比大大打折，所以想置业这个楼盘的，可以再观望下。

2，金地滨河风华地块狭长，产品一般，6月份开盘效果不佳，开盘前项目只通知了定存的客户，没有大面积释放消息，开盘后也没有公开信息披露。

不仅如此，金地风华项目入市与金地铂悦项目交房节点接近，老业主维权事件也一定程度上影响了项目销售。

杨金

2019杨金没什么大利好释放，新楼盘有泰禾东府大院、福晟九州府、天伦风华苑。这个几个项目中笔者更看好泰禾东府大院。

泰禾是豪宅专家，北京的院子系列有很多明星买单。可以说中国做新中式建筑，泰禾是最有味道的，笔者曾多次调研泰禾的项目，感觉在园区里面穿行，好像是穿越到了清代的王宫大院。

东府大院是泰禾在郑州主城的第一个项目（大城小院在上街，中州院子在新乡），项目非常用心，小高层和洋房的产品形态也比较纯粹，户型很大气，几个140的户型横厅达到7米，总之，整个项目非常期待。如果看过金尊府和中州院子或者大城小院，这种期待会更深。

福晟在高新区和惠济区与谦详合作的两个项目均为刚需盘，而且口碑一般。白沙的东方府尚未入市，洞林湖的南山府销售平平，所以在郑州，福晟九州府的问题是高端物业开发经验欠缺。且不说郑州人对闽系开发商没什么好感，单看产品本身也被东府大院吊打。

天伦风华苑位置太靠东，容积率虽然看似很低，可项目实际上是洋房+高层的高低配，居住不纯粹。那一片区鸿园已经实景呈现，口碑也比较好，天伦风华苑没什么亮点，估计去化会比较缓慢，谨慎入手。

04

结语

“去年今日此门中，人面桃花相映红，人面不知何处去，桃花依旧笑春风。”

这本是一首感怀诗，不过盘点完以上区域，从另一种视角来看，这首诗竟然非常适合用来形容地产圈。

经过了去年今日，前年今日，大前年今日，有开发商满身是非，那种初来乍到，傲视一切的风度早已经不知何处去，有开发商却愈挫愈勇，万丈豪情笑如春风。有的楼盘前路坦荡，一片光明，有的楼盘则曲曲折折，前路黯淡。对此，笔者不再做过多评价，奉劝大家且走且珍惜吧。

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