省外游子、地市老表，一亿河南英雄儿女，买房必须选郑州？

FANGDONG

这个春节假期的郑州房市，虽然冷，但仍然有客户前来挑房子。

比如西区裕华城，过年期间到访约60组客户，外地客户占比超过3成。这三成客户分两类，一类是返乡置业，一类是省城买房。

放在2020年以前，郑州很多售楼部甚至全员到岗迎接这两类客户的到来，但经历去年变故和当前的疫情防控形势，多数楼盘已不再着重宣传返乡置业概念。

不推概念，却不是没有需求，春节回老家过年的房产中介们，在这方面更为明显。

一位在郑州干了4年中介的某门店经理“吐槽”：“过年几天在老家，好几个外省回来的亲戚跟老家朋友问郑州房子，还是真心想买地问，嘴皮子磨得比上班时间还多。”

大环境上热度不再，现实的需求尚有，今天就来说说2022年省外游子、地市人民到底应不应该在郑州买房。

FANGDONG ｜房东俱乐会

撰文：左丘美编：小樱校对：大豆

01

郑州依然是返乡置业热门城市

先说一组数据。

近日，安居客发布的《2021-2022返乡置业报告》显示，2022年有返乡置业意愿的人群占比为41.2%，这里面包括20.2%的人有意在老家（非省会）买房，21%的人计划在老家所在省会城市买房。

这一比例在2021年时为37.8%，2020年为68.6%。今年比去年春节略高，仍与2020年春节差距明显，而有意在老家省会城市买房的比例则出现连年下降的趋势。

图片来源：58同城&安居客

在总体返乡置业意愿下降中，新一线城市的吸引力正在逐步扩大，已连续三年入围返乡置业热门城市前十的郑州，排名一直在连年上升。

在贝壳研究院统计的返乡置业热门城市排名中，郑州从2020年春节时第8，上升至今年的第5，展现出了逆势增长的活力。

图片来源：贝壳研究院

一亿省内人口基数衍生出的庞大外省工作人口，是郑州成为返乡置业热门城市的基础。

而近5年郑州肉眼可见的高速发展，以及城市治理水平、城市时尚度、城市生活丰富度的提升，则给游子们带来了强烈的回归意愿。

过年回家，笔者在北京工作6年的高中同学，也道出了一致感受。同学在中国电子旗下某研究院工作，收入可观，已结婚，媳妇是同乡，目前在快手工作，还没要孩子。

北京的高房价，以及未来势必要遭遇的落户、孩子上学等一系列问题，让他们在北京买房的念头越来越淡。

随着郑州年年加码的人才优惠政策力度越来越大，拥有博士学位、从事电子信息行业的他，开始改变当初只认定首都发展的想法，去年跟郑州高新区新引进的一家研究院基本谈妥，年后就将入职。朋友说：“关键还是机会不错，收入跟在北京没差多少，还有股权激励。”

而在北京不敢想的买房，在郑州也变得轻松很多，“郑州房价友好多了，算上人才补贴，我现在160平的房子都敢看，搁北京，这辈子都不要想。”

02

选择越来越少

意味着剩下的选择越来越重要

游子从北上广深等头部城市归来置业，正重塑着郑州楼市粗糙的价值维度，在头部城市多年积累的内功，让他们在细节观察上未必精准，看大势却比省内人清晰。

不过现在地市有改善需求的家庭，也越来越能理顺家庭进阶的道路和大势。小地市越来越多的人口流失，正督促他们务必要将家庭资产配置向省会转移。

笔者一位家在漯河的亲戚想在郑州买房，过年期间一天一通电话打过来聊房子，过完年就要来看房买房。

亲戚在当地某国企工作几十年，前后已置办三套房子，孩子研究生毕业后在郑州某国企工作，去年谈了对象，结婚就是三两年的事，家里从去年年初就在考虑到郑州买房。

跟很多地市纯刚需客户诉求不同的是，亲戚再有几年就退休了，打算尽快处理掉老家其中两套房子，在郑州找个合适的小区买两套房，一套大点儿的自住，一套90平左右的给孩子当婚房，打算将来就定居郑州。

相比北上广深游子返乡置业降维买房，亲戚的思路则是典型的升维买房。

升维买房到底买什么？归根结底不外乎两方面：

一是买到高能级城市。

郑州既是省会城市，又是国中城市，近十年的GDP排名一直持续上升。

从2018年首次破万亿后，2020年又破12003亿，虽受去年天灾及疫情影响增速放缓，也达12691亿，排名长期保持在全国15名左右。

这表明，像郑州这样的新一线高能级城市，哪怕遇到困难，在发展定力和容灾能力上也远超普通城市。

未来中国适合做房地产的城市将不超过30个，除了北上广深几个头部大都市外，大部分会是南方大城市及北方个别省会城市，郑州作为北方省会第一城的地位，这些年努力，至少争得了发展第一梯队。

图片来源：国民经略

二是买到高潜力城市。

决定城市发展的核心动能是人口和产业，也就是“有人愿意来，来人留得住”。有人来，是发展的血液，留住人，是发展的脉搏。

当前全国人口净流入最多的十个城市为深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。

其中8个在东部沿海地区，郑州则作为中部唯一，占得一席。从过去十年人口增量数据看，郑州以354万人的增量位列全国第五，人口吸附力非常强劲。

虽然郑州人口增量多为省内地市人民贡献，外省占比极低，但城市发展总是先有数量后积质量，作为中部唯一、北方唯一进入前十的省会城市，即便道阻且长，郑州也已经是佼佼者。

范围缩小到省内，郑州作为全省唯一的人口净流入城市，吸纳了省内80%以上的跨市人口迁徙量，而其他地市则持续人口流失。

人口流失导致经济活跃度下降，然后整体工作机会减少、收入减少，导致房价难以维持，在这类城市买房，后期大概率会没人接盘。

对向往更高水准生活的地市家庭来说，当地买房失去上升通道，买头部城市又力所不及。选择变少，意味着剩下的选择越来越重要，到郑州买房，已成为他们实现家庭阶层跃迁最现实的路径。

03

来郑州买房，现在是不是好时机？

先说判断：

郑州未来经济发展只有小坎坷，不会失活力；郑州房市只有小冷清，没有大问题；北上广深漂、地市改善家庭来郑州买房，现在就是好机会。

经济发展层面，郑州硬软件都在发力。

1、郑州2021年受暴雨和疫情反复的影响，出现了近3个月的停工停业，能收获680多亿的GDP增量已属不易。

2、郑州在省内的经济首位度一直较低，2021年GDP仍只占全省的21.6%，而GDP排名逼近河南、位居第六的四川省，则是强省会战略的坚定执行者，去年成都的首位度占比高达37%。

不久前河南提出新版郑州大都市圈建设，将过去以郑州为核心1+4城融合发展扩展到1+8城，经济发展要打破行政区划壁垒，开始积极推动强省会战略。

3、进入2022年，米字型高铁网络的最后一撇将全面建成，郑州第二绕城高速快速推进，新郑国际机场三期建设搬上日程，“铁公机”三线开花结果，正助力郑州成为国内、国际贸易双循环的核心枢纽。

4、郑州产业发展严重依赖食品加工、传统制造和富士康，通过几年不间断的招商招才，目前高校研究院、知名高新技术企业纷纷落地；通过布局科学谷、中原科技城、双湖科技城规划，引入比亚迪新能源工厂等，定调产业优化方向，再配合人才吸引政策留住高知人才，郑州产业转型正奋力爬坡。

房地产层面，郑州房市已趋于稳定，正在告别无序发展。

1、从过去几年郑州销量前十的楼盘来看，改善楼盘正在替换刚需楼盘渐成主流；

2、郑州进入后城改期，大体量城改项目陆续进入收尾阶段，新入市项目开始回避高周转路线，大多以提高品质获取溢价；

3、2021年郑州供地量并未减少，反而比2020年多供了1236亩，但70%的供地量放在了主城，远郊供地只有10%左右，供地结构更加优质，未来新房市场好房子好配套的楼盘会增加；

4、北龙湖及主城核心区改善房产需求旺盛，远郊市场继续弱化；

5、郑州房地产增量市场放缓，存量市场稳定。2021年郑州新房成交16万余套，为近五年最低，但二手房成交约6.5万套，基本与过去五年持平，表明野蛮生长已经过去，未来好房子好物业的小区会越来越香。

综上所述，郑州的发展远未触及天花板，盘整6年的郑州房价也把水分挤得差不多了，同时郑州近年调控效果显著，2022年不会继续出台紧缩政策。

面对生活，让人煎熬的不是没有选择，而是选择太多。

不管是省外游子返乡置业获取更务实的个人发展和成长空间，还是地市人民省会买房寻求资产安全，今年在郑州买房，依然是机会之年。

因为最好的选择，从不来自纠结之下的挑挑拣拣，而是理性看清自身需求后，坚定地一次执行。