2022还剩80天，佛山楼市五大预测

国庆回来后，说说我对佛山年底楼市的看法。
大家先来看一下，佛山2022年1-9月网签数据。
如果是看企业排行榜，哪家房企业绩最好？不用问都知道，肯定是保利！
天悦、维塔、天珺、云禧、天汇、阅江台等等……表现都非常给力，各自砍下十几二十亿的网签金额，每个都能独当一面。

佛山1-9月网签数据（来源：中指院）
如果是看单盘业绩呢？
那么鹏瑞·三龙湾1号就有话要说了：1-9月网签了320套，网签金额已突破30亿。
9月22日，鹏瑞集团专门为这个业绩开了个表彰大会，同时定下了年度50亿的目标。

年度50亿，放在佛山是什么水平呢？
功夫君专门去翻了往年数据：
2020年，佛山五区的销冠是保利天悦，网签679套，网签金额52.7亿元。
2021年，佛山五区的销冠是中海文锦国际，网签1200套，网签金额49.26亿元。
2022年，鹏瑞给三龙湾1号立下50亿的“军令状”，妥妥要做今年的佛山销冠啊！
考虑到天悦仅剩最后6套住宅，因此，三龙湾1号的数据应该很难超越了。

功夫君认为，这50亿背后还有更多涵义：
其一，三龙湾1号的土地是2021年9月15日出让的，当时拿地总价是517821万。
如今的年度目标，相当于先把卖地款挣回来，后面资金压力就小了，可以翘起脚来慢慢出货了。

三龙湾1号土地成交记录

其二，三龙湾1号首波价格是低于市场预期的，这也是逆势卖爆的重要原因。
这个国庆，三龙湾1号还在蓄客，月底将进行今年最后一次加推。为了达成50亿目标，估计新货定价还是会比较给力。
功夫君身边就有好几个朋友，准备卖掉桂城金融高新区的二手，置换到三龙湾1号，可见三龙湾1号的吸引力还是很强大的。

鹏瑞三龙湾1号沙盘
灯湖盛世要卖多少钱？

取决于开发商着不着急回款

在众多开发商的业绩海报中，功夫君还看到了碧桂园南海区域的国庆成绩单:
碧桂园南海悦城、云樾金沙、智慧慢城三个项目共计卖出90套，贡献了1.8亿业绩。
虽然说是南海区域，但明眼人都能看出来，这三个盘都是里水项目。除了旧改，碧桂园已经很少在公开市场拿地了。
好在海报下面，还藏着千灯湖全新盘的消息：碧桂园灯湖盛世，一城荣耀即将绽放。

自从2020年底，永胜村改造项目正式破土动工以来，每年都传出灯湖盛世要入市的消息，发布会都开了好几回。
确切消息：年底是真的要开卖了！
选择现在这个节点入市，其实蛮可惜的。如果按去年的市场环境，虽然首期地块小了点，但卖个4-5万/㎡还是很有机会的。
但考虑到如今，整个市场都比较难，灯湖盛世第一波的定价压力不可谓不大。

参考过往的经验，碧桂园新盘卖多少钱，也不完全取决于市场形势。
我们不妨回想一下：祖庙的岭南盛世，拿地价也不贵，当时市场普遍都认为可以卖到2.5万+，地段这么好可以慢慢出货。
但那个时候，开发商回款特别急，定价才2万出头，几个月就迅速清盘。当时那批购房者，真的是买到就赚到。

2019年岭南盛世开盘现场
所以，碧桂园灯湖盛世这第一波价格，还是蛮值得期待，说不定会有意外惊喜。
毕竟，整个永胜村改造项目，前前后后要投资99亿进去，资金压力是肯定会有的。
考虑千灯湖的，是不是再等等？怎么说，这也是千灯湖-金融高新区核心地段啊！

四房选择越来越多

很难有以前那样的涨幅了

有人说，碧桂园灯湖盛世首期是90-120㎡刚需产品，没有做成改善四房，太可惜了。
如果放在半年前，功夫君可能也会这么想，但放到现在我要改变主意了。
因为当今市面上的四房，购房者选择实在太多，感觉有钱人都不够用了。
回想3年前，保利天悦首开3.5万/㎡起，那个开盘盛况功夫君还历历在目。
那时，佛山卖到3万+的楼盘屈指可数，总价千万级以上的豪宅，选择面也不多。

2019年保利天悦开盘现场
千灯湖的二手，普遍以90㎡小三房为主，改善家庭简直无路可走。所以，保利天悦一出来就卖爆了，后来行情还一路走高。
再来看3年后，佛山网签均价破3万的楼盘已有30+个，千万级大平层选择也多了。
市场逐渐达成共识：三房都是刚需在买，刚需的钱太难挣，改善家庭才有购买力，有条件的开发商都拼命做四房。
甚至出现各种纯四房社区，如维塔、天汇、各种天珺、龙光天境、华润悦府等等...它们一套三房都不设，完全不给刚需机会。
因此，功夫君感觉过去四房的行情已难再有，甚至千灯湖的四房价格都开始松动了。

佛山今年的土地出让金

将回到七年前的水平

最后来聊聊土地市场吧。
2020年，佛山卖地金额约1216亿。
2021年，佛山卖地金额约908亿。
2022年1-9月，佛山卖地金额只有275亿，全年估计要回到2014-2015年的水平。

2011-2021年佛山卖地大数据

很多人期待：最后一季度还能放大招吗？
譬如2021年最后1天，保利还拿出50亿斩获夏南地块。
但我们发现，目前整个十月只有1宗龙江宅地和1宗北滘商地待拍，形势不容乐观。
难道是政府不着急卖地吗？9月份禅城还想一口气挂牌4-5宗地，但很多都搁浅了。
毕竟修地铁、建公园、做核酸、学校民转公、发工资等等都需要钱。如果土地好卖，就用不着出那么多救市政策了。

印象最深刻的是，7月中旬问了一位开发商朋友，接下来那块地你们会报名吗？
万万没想到，对方居然回了一句：

年底了，大家都没钱了。

我的个老天爷啊！

这才8月不到就年底了？

实在没办法啊，前几年高价拿的项目亏损，集团总部更没信心追加投资了。
所以我们看到，很多旧改项目已经土地整理好，当初还明确要求，土地出让时开发商要参与兜底的，现在底价也不愿意拿。
这就好比我们斗地主，到了最后的残局：别人打出一对3，你发现自己还是要不起。

国庆后涨价？我不信

价格战还会持续到明年

过去，开发商拿地的逻辑是：市面上某楼盘卖得很不错，我去隔壁拿一块地，用心把产品做好，也能有不错的市场预期。
到了2022年，这一切的逻辑都变了。

少数开发商卖得好

不代表你上你也行

譬如说保利吧，最近推出“收楼再供楼”的福利政策，是以强大的品牌实力作背书。
譬如说鹏瑞、华润，通过产业勾地的方式低价拿地，三龙湾1号、大良TOD项目地价都不到1万，其他房企很难效仿。
再譬如说万科，璞悦山大平层卖到5万+，小户型他能卖2.5万起，这样的操作其它房企也很难复制。
所以说，有部分盘卖得还可以，那是人家的本事，并不一定具备参考价值。

国庆前夕国家派糖，加上折扣到位，不少盘都超额完成国庆业绩。
但如果说节后马上要封盘涨价，我是坚决不信的。短期内业绩完成了，但开发商的年度业绩完成了吗？回款目标完成了吗？
现在这世道，哪个盘敢轻易涨价，那就是把客户拱手相让给竞争对手。所以说：

年底还会有猛烈的优惠折扣

而且价格战还会持续到明年

那我们就该一直等下去吗？
功夫君认为：该出手时就出手，尤其是刚需和置换家庭，现在开发商折扣已经给到位，房价虽然不会大涨，但也很难再降多少，最好还是抓紧这波机会。
非要等到下一波打折的时候，很可能想买的楼层已经没有了，不如早买早享受。

最后总结一下，我对年底的几个预测是：

①若能完成50亿，鹏瑞将登上佛山销冠

②灯湖盛世首开价格应该会很给力

③四房选择太多，很难再有以前的涨幅

④佛山土地出让金将回到7年前的水平

⑤短期内不会涨价，价格战持续到明年

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