佛山买房思路变了！自住+投资怎么选？最新12条购房问答来了

佛山买房思路变了！自住+投资怎么选？最新12条购房问答来了

春节刚过，身边又有不少朋友蠢蠢欲动：今年买不买房？！

正好，乐居购房问答平台又新增了一些提问，从问题来看，大多为刚需自住客户，投资客身影已渐渐少见。

今天，来看看现在的楼市背景下，购房者都在关心什么？（以下所有观点仅供参考，不做具体投资决策依据）

总价200-300万佛山买哪里好？

问：总价200-300万，三四房皆可，考虑自住，佛山有什么推荐的房源吗？

200-300万左右，三四房在佛山选择还是比较多的，单价在22000-33000间，建议优先选择限购区，房产价值、配套都比较好。如果不是佛山户籍，本科学历需要T卡、社保或者个税。

考虑自住的话，会比较依赖配套，三房的话，我会比较建议南海平洲（越秀星汇瀚府、绿城桂语映月、保利天珺）、大沥（龙光天誉），但价格都要27000以上，但这几个位置近广州，未来升值空间会相对比较大；对区域要求不大，希望户型大些的话，可以考虑非限购区的南海狮山，250万基本都可以买到。

禅城其实选择也比较多，可以考虑城南，比如地铁盘龙光天宸、泷景、粤海拾桂府、朝安金茂悦，都是不错的选择，如果想要景观好的话，天樾水岸、保利阅江台也是不错的选择。

城南这两个盘怎么选?

问：能帮忙对比一下禅城的恒福新城和力迅上筑吗？

从项目情况来看，恒福新城总建面超21万㎡，住宅超千户，容积率1.79，绿化率38%，整个项目规划有36栋住宅楼，是一个城央人居大盘，根据开发楼栋的不同，项目楼栋土地证起始年份从2006年到2010年不等。而力迅上筑建面仅10万㎡，住宅474户，容积率1.8，绿化率40%，整个项目规划21栋住宅楼。根据开发楼栋的不同，项目楼栋土地证起始年份从2006年到2008年不等。就项目自身情况来看，恒福新城的项目体量会稍大于力迅上筑，其他感觉差别不会太大。

从项目位置来看，两个项目均位属禅城的亚艺板块，其中恒福新城靠近季华路，周边有恒福商业中心、佛山星月环球港等多个商圈环绕，又紧挨地铁口，更繁华的同时也会相对更吵闹一些。而力迅上筑与文华公园仅一路之隔，相对要安静许多。因此，就位置来说，力迅上筑的居住环境会更安静和舒适。

项目位置对比

而从交通来看，恒福新城与力迅上筑相差不远，周边131路、132路、259路、G10路、G12路等公交可基本覆盖，地铁方面，前者距离建设中的3号线电视塔站仅150米，而后者距离建设中的深村站点约460米。相对而言，恒福新城的轨道出行会更便捷一些，但其实也相差不大。

配套上来看，两个项目其实也大部分可以共享，其中，恒福新城更紧挨恒福GOGOPARK和佛山月星环球港、兆阳O立方，步行可达，周边商业氛围浓厚，而力迅上筑则更靠近文华公园和亚艺公园，而且距离佛山市第一人民医院也不到500米的步行距离。相比来说，恒福新城生活采购更便捷，力迅上筑周边环境更舒适，就医更方便。

文华公园实景

而从学位上看，力迅上筑配建一所民办幼儿园，属于禅城石湾的湖景居委，小学按照2021年的学区划分是对口环湖小学本部和惠景中学，而恒福新城周边最近的幼儿园为位于绿地中心隔壁的怡翠玫瑰幼儿园，属于禅城祖庙的新城社区，按照2021年的学区划分，小学对口的为5公里外的环湖小学东校区（奇槎小学），初中对口的为佛山十中。就学位来说，力迅上筑对于恒福新城有压倒性优势。

价格来看，从目前放盘情况来说，力迅上筑放盘价格在2-2.6万/㎡之间，而恒福新城的放盘价格在1.9-2.6万/㎡之间，价格相差不大。

综上而言，抛开具体户型来说的话，如果更倾向于生活便利度就建议恒福新城，如果更倾向于舒适度和学位，则更推荐力迅上筑。

城南龙光or祖庙普君，自住怎么选？

问：乐居，您好！家人在季华园和卫国路附近工作，也考虑未来小孩读书方便，想买套4房居住，看了龙光天宸和龙光玖誉台，喜欢龙光的户型，比普君新城的户型好，舒适度也高。龙光天宸呢位置更近上班，近地铁，出行去新城、绿岛湖、广州等地都方便。龙光玖誉台更近东平河，环境更好，但离单位稍远，目前很纠结，不知做何选择？还有现在房产很不景气，是否现在值得入手。

从你的提问来看，主要还是自住需求。而你提到的三个盘中，普君新城华府二期的社区容积率偏高，都是超高层，2梯6户，居住舒适度一般，不过据了解，小区预计对应的学位是佛山九小+佛山三中，划分的学位较好；

龙光天宸和龙光玖誉台的话，天宸离地铁站更近，商业配套和居住氛围更成熟；

龙光玖誉台不近地铁，但近东平河水轴线一带，随着连片改造和天樾水岸、保利秀台天珺的大平层溢价，周边小区也跟着水涨船高。不过你考虑未来小孩读书的话，其实天宸的学位会更好一些，其对应的是同济小学+汾江中学（根据以往划分来看），而玖誉台对应的是澜石小学+澜石中学（根据以往划分来看），在禅城的公办中，同济小学属于第一梯队，名气较大。而且，从你的介绍了解，天宸更近你的工作地，户型也更合你的心意，总的来说，我还是会推荐你选择龙光天宸。

至于你提到值不值得入手，你是用来自住的，有看中心水的，可以入手。从大环境来看，今年整体楼市趋稳，加上近期房贷利率也有所下调，建议见机行事。

城南or 佛山新城哪个更有前景？

问：龙光玖誉台、龙光天宸和建发和鸣，从投资自住角度考虑哪个更适合？更有发展前景？

关于你咨询的三个楼盘，龙光天宸和龙光玖誉台都属于禅城城南，建发和鸣属于顺德佛山新城。

从自住的角度来看，龙光天宸和龙光玖誉台会更适合，两者周边环境、配套和居住氛围都基本成熟，其中，龙光天宸临近广佛线季华园站，对应的学校为同济小学+汾江中学，相距不远的商业季华园.万科里有望2022年面市，配套进一步完善；而龙光玖誉台距离在建湾华站较远，对应的学校为澜石小学+澜石中学，周边有绿巢·智谷、天虹商场以及湾华农贸市场等，生活便利。而建发和鸣则位于佛山新城的边缘位置，挨着钢材物流中心，周边多是农田地和村居，整体居住面貌一般，日常生活需求须依靠佛山新城中心区，相距超1公里。所以从自住来看，龙光天宸＞龙光玖誉台＞建发和鸣。

从投资的角度来看，龙光天宸和龙光玖誉台周边土地开发基本饱和，所以未来的发展空间有限，不过两者周边都有待出让地块可以观望下，龙光天宸附近的里水季华厂地块、龙光玖誉台附近的湾华工业区地块，位置都很靓，预计价格不低；不过龙光玖誉台临近东平河水轴线，近佛山新港改造、城市秀台等，大平层豪宅的刺激下，也有带动周边市场。而建发和鸣周边的开发潜力则更大，项目临近在建地铁3号线的大墩站，即将开通的广佛环线，以及筹建中的佛山新城公办小学+初中（相距1公里左右），以及小涌村整村改造（不过目前进度滞缓，开发时间长且未知），未来的前景更大。整体来看，投资潜力：建发和鸣＞龙光玖誉台＞龙光天宸。

综上，3个盘各有优缺点，是想稳妥点以自主目的为先，还是搏一搏长期投资，要看个人选择。

桂城这三个盘怎么选？

问：侧重学区和交通，越秀星汇瀚府、佳兆业广雅院和中海文锦国际怎么选？

从学区和交通对比越秀、广雅院与中海文锦国际，如何选择？

在佳兆业没解除危机之前，我们暂时建议不考虑广雅院。而且，在交通上，广雅院没有优势，学区也只是暂定名为普通的映月八小。

我们侧重对比越秀星汇瀚府和中海文锦国际。

从学区来看，越秀小区配建的公办小学怡海小学，无意外越秀业主都可以入读。而对口初中是映月中学，步行须约1.8公里。这两所学校都是现成已投用。

而中海文锦国际，旁边即将建设桂城二中，已确定为九年制公办学校，即小学+初中，未来无意外的话，中海业主都能入读。但不排除未来竞争激烈需要摇号的情况。不过，桂城二中尚未动工，预计至少还须1-2年时间，且最终学区划分须等学校建成按教育局公布为准。

若顺利建成后，很明显，学区方面中海更胜一筹，家门口就能解决9年义务教育问题。

从交通来看，越秀享受现成，中海则看未来。

越秀星汇瀚府距离已开通的南海有轨电车1号线夏东站约800米，可享受现场的轨道交通，预计2022年可直达广州南。

而中海文锦国际离双地铁站点——港口路站仅100-200米距离，目前4号线已准备2022全面开工，而11号线因广钢新城业主问题，暂未明确何时开工，这里是未来双地铁交汇，向北可直通广钢新城，向西可快速通达佛山城区。但一切还需要至少5-8年以上方能兑现。

而从配套来看，更近桂城城区的越秀要更接地气，周边还有映月湖环宇城等商圈，而地处三山新城的中海，短期内还不够烟火气，不过胜在环境更优越。

综上，如果你侧重或急于享受现成，那么，越秀是不错的选择。如果你不着急入住，更侧重于投资，那就选择中海。

自住选狮山还是城南？

问：价格面积相差不大的情况下，投资越秀阅湖台好还是龙光天宸好？

首先，针对你提到的两个盘，龙光天宸位于禅城城南板块，近广佛线季华园地铁站，距离新开业的王府井广场不到1公里，学位上对口同济小学+汾江中学，周边配套都基本成熟。目前规划的惠景中学附属小学就项目附近，至于能不能分到，这个就不好说。而且项目客群多来自周边的税务局、供电局、三中等职工，东面的里水季华厂地块也会在未来改造出让作商住，整体居住氛围较好。

龙光天宸位置示意图

而越秀阅湖台则位于南海罗村，紧挨孝德湖公园，距离地铁3号线罗村至少1公里外，而且该段属于3号线后通段，具体开通时间不确定。1.1公里外则是佛山沙堤机场，或略有噪音影响，更多的是本地客较能接受。整个项目最大的亮点，一个在于孝德湖的景观加持，一个是项目户型产品的少有性，目前片区这一类的大户型产品并不多。但是片区未来的发展前景也会受到限制，前景不定。

所以总的来说，侧重配套+投资的会更推荐龙光天宸；如果更侧重景观、湖景的，则可考虑越秀阅湖台。

罗村、狮山和南庄应该怎么选？

问：罗村滨江金茂悦、狮山奥园弘阳公园一號、和南庄金辉辉逸云庭这三个盘，从居住配套、教育、交通、升值空间、价格对比应该怎么选？

从居住配套上来说，滨江金茂悦位于罗村，与张槎一河之隔，可望河景，另外项目自身还配套约1.7万㎡金小象公园，商业方面，周边300米内有美盛广场和兴塱美食广场，基本能满足所需；

而奥园弘阳·公园一號地处博爱新城，距离佛山地铁4号线的科技西路客运站步行约350米，周边也有长华商业中心；

金辉辉逸云庭位于绿岛湖湖涌片区，靠近即将开通的佛山地铁2号线，周边现有配套不多，有佛山第九小学西校区、佛山市外国语学校，但地铁开通后可通达绿岛湖片区、以及禅桂核心片区。从配套来说，奥园弘阳·公园一号的配套要更为成熟、人居氛围更好。

从教育来看，滨江金茂悦自身配建2所幼儿园，北区为12班幼儿园，南区为15班幼儿园。周边的公办有光明小学、罗村高级中学。此外石门金狮实验学校落户已正式签约到滨江金茂悦旁，该学校为九年一贯制公立学校，未来大概率将入读该学校。

奥园弘阳·公园一號周边1公里（直线距离）范围内有省一级的石门实验小学和公办的科技路小学，科技路小学已于2021年9月正式开学，小学分配到这所学校的概率很大。

金辉辉逸云庭本身配建幼儿园，公办学校有佛山九小西校区与南庄小学，大概率是佛山九小（原紫洞学校）。就学位来说，滨江金茂悦稍胜一筹（若建成），奥园弘阳·公园一号次之。

从交通来看，滨江金茂悦周边并无轨道规划，而奥园弘阳·公园一号靠近4号线站点，而金辉辉逸云庭仅靠近2号线站点，已可现成享受地铁便利。

从未来发展来看，博爱湖+西站是狮山的发展重点，而绿岛湖是禅城的发展重点之一（禅城的重点还有奇槎和凤翔湾），但禅城毕竟是佛山中心限购区，狮山属于副中心，罗村的发展则主要依靠西站，预计发力没那么快，相比而言三者，笔者会更看好博爱湖，其次是湖涌，最后是罗村。

博爱湖片区规划

价格方面，滨江金茂悦的价格较高，但其价格一方面是因为其景观，另一方面也是因为罗村多年断货，片区缺少新盘，而金辉辉逸云庭的价格偏低主要片区尚未发展成型，未来未知数还较大，且片区目前来说还缺少新的产业支撑。

综上而言，就您说的三个楼盘来说，如果不考虑实际工作等因素，但从项目质素来看，小编更推荐位于狮山博爱湖片区奥园弘阳公园一號，当然目前奥园也存在一定的风险，也须谨慎权衡。

首付55-60万，

佛山新城or绿岛湖板块？

问：佛山新城或者绿岛湖板块怎么选？首付预算55-60万左右，怎么选择？最好是临近地铁盘，求推荐。

以60万的首付预算来算，若按照3成，您所能接受的总预算预计在200万之内，按照建面约90㎡的起步户型来说，您所能接受的单价约在2.2万/㎡以内。

以该单价来看，在佛山新城可以选择的包括有华润置地悦里、金海M-city、中南春风南岸。而在绿岛湖则可以选择的包括有中建壹品佛山建投誉湖、世茂弘阳绿岛湖公馆、金茂绿岛湖、世茂弘阳绿岛湖公馆等。

而上述项目中临地铁的楼盘只有佛山新城的金海M-city、中南春风南岸，绿岛湖的中建壹品佛山建投誉湖、世茂弘阳绿岛湖公馆等。其中，前两者靠近广佛线，绿岛湖两个盘分别靠近的是佛山地铁2号线和规划中的佛山地铁4号线。

就上述4个项目而言，佛山新城的金海M-city主打小面积产品，整个项目还有公寓，商业氛围较强，而中南春风南岸靠近佛山新城妇幼医院，主打刚需小户型,自身还配套站；而相比而言，绿岛湖的中建壹品佛山建投誉湖和世茂弘阳绿岛湖公馆两个项目较大，居住舒适度更强。

上述这些项目都符合您的预算范围，您都可以看看，具体还要看您的具体需求。另外，有消息称中南春风南岸停工、世茂陷财务危机，建议谨慎选择。

陈村这个盘小户型怎样？

问：陈村碧桂园天悦湾怎么样？打算买那里的小户型。

从区位来看，卓越碧桂园天悦湾位于陈村中部，距离广州南站约11公里，理想车程大概25分钟，距离广州珠江新城约32公里，理想车程大概50分钟。因为距离和价差优势，该盘吸引了不少广州客。

从周边配套来看，天悦湾周边以村居和工业区为主，除了一个玉带公园外，在商业、教育、医疗方面，都缺乏大型的优质配套，需要到3-5公里外的佛山新城、陈村新城或北滘新城才可满足。

此外，该盘周边也没有轨道站点，距离最近的2号线仙涌站至少2公里，步行不太现实，但可共享单车或打车接驳。

从价格来看，该盘目前均价约1.8万/㎡，涵盖78-108㎡三四房，2梯6户为主，主打刚需群体，首付三成约45-50万左右可上车。对比周边在售楼盘，附近的金融街金悦府，三面环江，主打刚改望江户型，均价约2-2.3万/㎡，而陈村站地铁附近的新希望、新城等楼盘，均价要2.5万以上。一分钱一分货，相对来说，天悦湾性价比较高，是刚需客较容易上车的楼盘。

项目效果图

从户型来看，除了70多方的户型为北向，不适合居住外，其他户型都是朝南的，尤其是89㎡三房单位，主卧带套房，还有入户花园，刚需自住可以接受。

综上，如果是自住、并可以接受周边没什么配套的情况下，可以看看89㎡三房户型。如果是投资，目前环境下不太建议。另外，同样价格，可以了解一下2号线地铁旁的二手房，比如石洲站附近的碧桂园印象花城。具体还需要看个人需求。

顺德几个人才房小区，选哪个好？

问：本人在北滘工作，已申请顺德人才房，可以选择的楼盘包括有华侨城云邸、中洲府、中海金筑公馆和泛悦公馆这几个小区，能帮忙分析下这几个盘的优缺点吗？具体应该怎么选？

下面就您所说的4个楼盘来分别分析一下优缺点。

华侨城云邸和中洲府都位于大良东部新城，二者容积率均为3.0，前者绿化率30%，规划房源1462套，后者绿化率35%，规划1230套。优点在于片区靠近顺德职业技术学院，周边环境居住来说也还算安静，然后大良东部新城板块未来发展也还不错；

缺点则在于片区目前还没发展起来，周边生活配套算是严重缺失，大人开车出行还好，老人买菜、小孩上学可能都没那么方便，距离顺德学院站至少也有1公里左右（3号线首通段2022年开通）。同时，项目紧挨顺德港（客运港）、五沙大桥，由德胜东路来往五沙大桥方向，前往五沙工业区的集装箱、货车往来十分频繁，同时在建德胜体育中心，待正式投用后，届时部分道路交通可能会拥堵。

当然，抛开区位来说，就这两个盘对比而言，华侨城相较于中洲来说品牌、产品、质量等各个方面会更有保障。

而电建泛悦公馆即电建洺悦华府,该项目容积率为3，绿化率30%，规划1174套房，该项目相比于前两个项目更靠近大良中心，优点在于周边的配套会相对完善一些，自身配套幼儿园，周边还有如隔壁的顺德玉成学校、对面的广东同江医院，南侧附近的顺德华侨城欢乐海岸PLUS，还有500米左右的地铁站点逢沙站，毫无疑问这个盘是要优于前两者。如果要说这个盘最大的缺点的话可能就是较近于南国东路主干道，可能有一定噪音或堵车的因素，再就是有人可能会比较忌讳医院，第三点就是地铁3号线可能会从项目穿过，也可能存在一定噪音影响。

电建泛悦公馆部分规划

中海金筑公馆即中海金玺公馆，位属伦教板块，项目容积率3.0，规划428套房，项目规模不大。优点方面，对比前三个项目，伦教板块更靠近北滘，就工作来说，你们的通勤舒适度会更高，且周边靠近多个成熟二手小区，也有学校、商业、医院和公园，自住来说还是不错的，且中海物业也享有一定品牌口碑。

但缺点方面，伦教和大良相比，就板块价值上来说肯定是有一定差距的，而且没有地铁规划。

就上述项目对比来说，无论是自住还是投资，都更建议选择电建洺悦华府，虽然目前车行距离较远，但未来等地铁3号线通车之后，可通过地铁3号线直达北滘。

给父母买房，

三水西南还是三水新城好？

问：我想在三水给父母买一套房居住，三水西南的碧桂园印象北江和三水新城的保利和堂玥应该怎么选合适呢？

碧桂园印象北江是由碧桂园于2020年以楼面价4277元/㎡斩获的项目，项目占地37692.99㎡，容积率3，建筑密度24.6%，绿地率25.37%，总计规划930套住宅。项目总计规划有8栋住宅，其中，1座楼高25层，1期2座、2期3座、6座、7座楼高33层，1期3座和5座楼高32层，8座楼高18层。整个项目体量适中。

而保利和堂玥为三水保利中央公园的一个组团，光是这个组团就有约2400多套房源，整个项目体量较大，项目土地证为2013-2014年，换言之，项目本身已缩水7-8年。就项目自身情况来说，碧桂园印象北江与保利和堂玥来比是更胜一筹的。

而从配套上来说，碧桂园印象北江位于西南老城区，靠近北江新区，周边有北江体育休闲公园、三水医院、三水站等配套，配套较为完善。而保利和堂玥位于三水新城，除了靠近荷花世界外，其余配套都要步行至少1-2公里。前者的配套明显更胜一筹。

综上而言，如果是给父母买房自住的话，小编会更推荐碧桂园印象北江，毕竟更加靠近老城区，生活配套会相对更丰富，也更靠近三水中医院等。此外，项目南侧的啤酒厂未来还将进一步改造，打造创意文化和特色商业区，自住来说还是相当舒适的。

世茂财务危机，这个盘可以考虑吗？

问：你好，帮忙分析一下世茂弘阳绿岛湖公馆这个楼盘，因为最近看到了世茂财务危机的新闻，原本计划是半投资半自住的，现在还可以考虑吗？谢谢。

世茂弘阳绿岛湖公馆目前由弘阳操盘，世茂债务危机暂时不会波及项目，据知情人士透露，商品房预售款项都已进入监管账户。根据佛山市房产信息网，该项目备案名为世茂望湖花园，预售资金开户银行为广发银行股份有限公司佛山分行，预售资金监管帐号为9550881689371501052，一言以概之，只要购房款全部进入该监管账户，项目工程建设资金就有了相应的保障。

具体到绿岛湖公馆项目，即便在佛山地铁4号线一期举行开工仪式之后，学校、医院等公共设施配套建设都尚需一段时日，加上罗村通往绿岛湖的隧道尚未建设完工，整体居住氛围有待完善，而目前绿岛湖入住率最高的楼盘莫过于保利翡翠公馆以及涟岸两个项目，整个绿岛湖片区住宅选择还比较多，无论投资还是自住还可以再观望一段时间。

值得一提的是，自2022年1月以来，该项目开发公司新增了多宗立案信息，均为拖欠广告费用相关服务合同纠纷，需要多加留意。

首套房贷款结清二套首付是几成？

问：禅城区首套结清，二套首付是三成还是四成？贷款利率算首套还是二套呢？

禅城是限购区，一般情况下，首套房贷款已还清则第二套房（普通住宅）首付是3成，非普通住宅则是6成。

同时，房贷利率也是按照首套房来计算，因为佛山目前实行的政策是“认贷不认房”，购买第二套房产时只需要还清首套房贷款则再次贷款按照首套房利率执行，但值得注意的是，名下已有一套房，尽管首付与贷款按照首套房计算，但契税是按二套房计算。

2022佛山豪宅风向标

据乐居不完全统计，2022年，佛山至少有9大盘将推出大平层产品，面积段在180-300㎡之间，可谓是“神仙打架”。

同时，这些楼盘也是2022佛山豪宅风向标，想买房的朋友们，可关注一下它们的最新动态。