「大重塑」（五）房子是用来住的

在“房住不炒”加“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的政策调控下，从中央到地方，从土地金融端到一、二手楼市，“精细调控时代”的政策效果已经显现，房地产市场热度显著回落。
8月31日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上指出，中国的住房发展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系，“中国建造”为经济社会发展和民生改善作出了重要贡献。
如今，人民对于住房质量、居住环境提出了新要求，如何让人民实现“住有所居”，提升人民对美好生活的获得感，中国的住房正在回归民生属性……
对于正在发生的行业剧变，贝壳董事长兼CEO彭永东如是总结：“随着供需平衡和房价长期相对稳定，行业重心呈现三个转变，即由‘房’转向‘人’，由‘交易’转向‘服务’，由‘买到房’转向‘住得好’”。随着房地产行业的深度重构，结合“十四五”规划战略方向，品牌房企们已经放弃“高负债、高周转、高杠杆”的传统打法，积极寻求转型与突破，在智慧社区、物管服务、城市更新等细分领域中寻求更广阔的发展机遇。
联合开发打造高品质生活
8月初，深圳、天津、青岛、惠州四地相继发布公告称，第二轮土地集中拍卖延期举行。在此前，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前土地竞拍政策正在形成“组合拳”和“紧箍咒”，有利于促进房企理性拿地。中原地产首席分析师张大伟认为，这对于房企的资金能力以及运营能力提出更高的要求。
针对集中土拍对房企资金和开发造成的影响，房企们采取的策略是组团拿地、联合开发，发挥各自在资金和产品上的优势，在符合政府房价调控要求的前提下，为购房者打造更高品质的产品。
以北京市首轮土拍为例，作为民企的卓越地产就与国企中交和首开合作，拿下三个地块。同时，国企之间也联手拿地，如“金地+华润+保利”联合体，参加了30宗地块中的24场竞拍。
分析人士指出，联合拿地便于发挥企业在资金、管理和产品等方面的各自优势。以保利在北京的联合拿地为例，近年来保利在北京的多个项目均属于联合拿地，并由保利操盘。合作企业之所以愿意让保利操盘运作，得益于保利前期在产品层面大力投入和深度研发所形成的产品优势。
以健康高效空间为例，针对疫情期间人们对社区整体健康的高度关切，保利通过社区分流外环和双组团大堂的设计，将网约车、快递、外卖、垃圾处理等“外部”流线与内部小区业主活动区域隔离，避免外界因素影响、污染社区环境。同时，保利还通过智能新风、净水系统升级、抗菌地漏、电梯光离子净化等方式来净化水和空气，降低社区内病菌互串的风险。
在智慧社区中，社区智慧大脑可以根据每个小区业主通勤和活动的时间，智能调配并错峰开展物业消毒、倒垃圾等服务。通过手机智控、智能呼梯等技术，实现业主从进入社区到打开家门全程无接触通行。健康便捷服务则是在已有的线上生鲜社区配送、线上医疗网络的基础上，构建24 小时健康云服务体系。
集中土拍提高了对房企资金的要求，也让拥有更高管理能力和更高质量产品研发能力的房企走上前台，获得更多项目的开发权。与保利相似，万科、融创、龙湖等品牌房企都是凭借产品力上位。
绿色转型助力实现“双碳”目标
“十四五”规划中指出，我国要力争“在2030 年前实现碳达峰，2060 年前实现碳中和”。对于碳排放重点行业的房地产业，第十二届全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任侯云春指出，我们每建造一平方米房屋，要产生0.8 吨的碳。房地产发展绿色建筑、减少碳排放形势严峻，但空间很大，绿色建筑大有可为。
作为节能减排的重要一环，装配式建筑近年来得到政府的高度重视和政策支持。早在2016 年9 月，国务院办公厅就颁布《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，要求在建筑领域大力发展装配式建筑。2020 年8 月住房和城乡建设部印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》，再次强调对装配式建筑发展的重视。
作为我国房地产行业领军企业，碧桂园坚持将装配式建筑理念在项目建设中积极推广应用。位于广东珠海的碧桂园保利海悦天境项目建筑单体预制率约20%，装配率达40%。
凭借在装配式建筑领域的积极探索，碧桂园在2017 年就获评“首批国家装配式住宅产业基地”。目前，碧桂园已经建立了高度标准化的部品部件库、户型库、楼型库，借助BIM技术打通研发、设计、生产、运输、施工等全产业链的数据流，成为装配式建筑开发应用的龙头企业。
与碧桂园发力装配式建筑不同，龙湖的绿色建筑发力重点落在被动式建筑上。被动式建筑也称被动式超低能耗建筑，依靠建筑本身的构造设计，就能达到舒适的室内温湿度，不需要“主动”提供能源。龙湖集团副总裁宋海林认为：“在产业结构转型中，被动房将是未来发展的重要方向，它契合了这个时代需求的变迁。”
作为龙湖集团被动式建筑的标志项目，位于河北高碑店的龙湖·列车新城项目，全部采用被动式建筑技术建造。例如，建筑的墙体采用200-250毫米厚的石墨聚苯板及挤塑聚苯板，为建筑穿上厚重的“棉衣”，保证室温恒定;无冷热桥构造，用隔热垫片阻隔构件热传导，防止室内能量流失;以高效的热回收新风系统，满足室内新风和采暖制冷需求;采用被动式门窗系统，以三层中空玻璃构造，实现良好的隔音性和舒适性。
在碧桂园的装配式建筑、龙湖的被动式建筑外，国内品牌房企还在其他节能环保建筑领域进行广泛探索，如中国金茂的绿金建筑、朗诗集团的绿色建筑、葛洲坝地产的健康建筑……中国房企在实现“双碳”目标、推进智慧制造以及提升人民居住品质等方面正不断发力。
多路径拓展十万亿元级市场在召唤
如果说碧桂园、龙湖等品牌房企的绿色建筑探索，更侧重于“房”，那么从去年掀起的房企物业板块拆分上市热销，则显示行业已经逐渐将拓展重点转向“人”的相关领域。
对于物业企业的发展重心转变，世茂服务执行董事曹士扬就明确表示，物业服务要从“对物的管理”转向“对人的服务”。
世茂服务积极改善社区内的基础设施，更新老旧设施，提升用户安全感;建立用户场景服务标准，实现管家、安全、环境、设施等无缝衔接用户体验;以“世集”为枢纽，打造家门口的商业场所，汇聚优质的第三方服务进入社区;开展多样化的文化主题活动，打造充满人文关怀的社区。
在浙江的世茂璀璨天宸社区中，世茂服务将快节奏城市生活中愈发珍贵的亲子时光变为了日常。世茂璀璨天宸特设亲子摊位，卫龙、大白兔奶糖、旺旺、小浣熊美食让社区中的大朋友、小朋友互动畅享舌尖童趣;斗兽棋、弹珠、陀螺等穿越时空的游戏，更是让人们在游戏中重拾长大之乐。
通过上述措施，世茂服务所管理的社区在居住安全、环境感受和社区运行成本等方面均有显著提升。世茂服务半年业绩报告显示，截至2021 年上半年，世茂服务管理物业面积达2600 万平方米，归属股东利润同比增长不少于120%。
根据贝壳研究院统计，截至2021 年7 月底，已有11 家物业企业成功上市，另有23 家房企已递交招股书正在排队中，预计今年物企上市数量会再次刷新纪录。易居研究院总监严跃进表示，通过与集团公司进行资源整合和模式创新，物业公司可提供多元化的增值服务，成为房企发展的新蓝海。
除物业领域之外，城市更新也成为各大房企拓展版图的新领域。今年的政府工作报告中，城市更新被首次写入： “发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。”这表明国家将全力实施城市更新行动，切实转变城市开发建设方式。
在城市更新市场上，万科等企业已经走在了前列。今年8 月，万科集团与上海市政府签订框架协议，未来双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面进行深入合作。
在此之前，万科在北京的望京小街城市更新项目已经获得各界的广泛认可。望京小街是望京腹地的一条商业街区，也曾是望京最繁华的地段。然而随着城市定位和周边业态的更新变化，小街的整体空间老化，停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题凸显。2020 年年初，在朝阳区政府的引导下，万科作为社会资本参与望京小街的改造工作。在改造过程中，万科充分发挥其在城市综合运营领域的专业优势和丰厚产业链资源，仅用8 个月，就将这条老式街区改造为一条集办公、购物、休闲、生活于一体的欧式步行街，其承载的智慧科技、国际交往、文化艺术属性，使望京小街成为北京又一时尚新地标。
与万科一样，从广州旧改起家的富力集团也将发展重心放在了城市更新领域。在2019 年4 月，富力城市更新集团正式成立，专注于拓展城市更新项目。截至2020 年底，富力在全国已签约城市更新项目规划总建筑面积超过8000 万平方米，货值超过1.2 万亿元。总部位于深圳的佳兆业集团从1999 年的深圳龙岗旧改项目起步。截至目前，佳兆业城市更新项目已遍布粤港澳大湾区、长三角、环渤海和华中等区域的十余个核心城市，总推进项目约200 余个。克而瑞研究中心统计数据显示，目前中国百强上市房企中，约有六成房企涉足城市更新领域，其中TOP50 上市房企的比例达到了78%。
在物业服务与城市更新领域外，分析人士指出房地产行业发展还拥有住房租赁、文旅康养、数字经济等诸多细分赛道，而这些领域也将成为房企竞争壮大的路径。
贝壳研究院首席分析师许小乐表示，在我国房地产由购房时代转向居住服务时代，五大领域将被重新定义：一是流动人口租赁需求孕育的万亿租赁市场;二是品质居住需求产生的现代物业领域;三是人口老龄化造成的社区养老需求;四是城市更新、老旧小区改造领域;五是数字经济对于房地产的重构市场。这五大产业的市场初步估计有十几万亿元规模，未来二十年居住领域的发展大门已经开放。
哪些房企将抓住机会迎来新一轮增长，哪些房企将被时代洪流大浪淘沙，这取决于它们的品牌是否能抓住时代需求，是否满足了人们对美好生活的向往，真正让居住者话语权归位的时候到了。(文/陆经强)