手握1500亿现金，碧桂园唯韧不破

文/ 李兴

房地产还在等待回暖，房企们纷纷迎来年中大考。据不完全统计，今年上半年，有超过50家房企宣告业绩预亏。

龙头房企碧桂园也不轻松。

碧桂园总裁及执行董事莫斌坦言，管理层预判到了房地产市场的调整，只是剧烈程度超出预期，“销售市场的预期转弱、需求疲软、价格下滑，行业每一位参与者都倍感压力。”

从财报看，碧桂园是保持盈利的少数者之一。最近发的财报显示，上半年净利润19.1亿元，公司股东应占核心净利约49.1亿元。

这得益于销售端的有效支撑，今年1月-6月，碧桂园实现权益合同销售金额1851亿元，规模虽有下降，但表现强于百强房企平均水平。

市场下行期间，房企如何加厚安全垫？碧桂园的路径是：保卫现金、降低负债、打造第二增长线。

促回款，保交楼

受政策、疫情等多重因素影响，购房者观望情绪浓厚，房地产的销售去化和回款都比往年更艰难。

上半年，碧桂园的销售总体去化50%，主要受益于在各能级市场的均衡布局，对冲了局部地区疫情对销售的阶段性影响。

上半年的销售中，有31%位于一二线城市，69%位于三四线城市。其中三四线市场的下跌幅度明显低于一二线城市。基于韧性的销售，期内碧桂园录得收入1623.6亿元，毛利润约172.1亿元。

不确定环境下，稳定业务基本盘之外，碧桂园也在严守现金流的安全线。

“今年碧桂园主要通过可动用现金管理来保持收支平衡的状态，凸显公司穿越周期的韧性。”莫斌指出，在收入端，首先要保证销售回款的效率。

今年1月-6月，碧桂园权益物业销售现金回笼约1703亿元，权益回款约92%，连续第7年回款率超过90%，且净经营性现金流保持正向，净流入约53亿元。

保交楼，奠定了碧桂园现金流良性循环的基础。如今，交付力已变成衡量一家房企实力的指标。

上半年，碧桂园累计如期交付1070个批次超25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县。

来源：碧桂园

为了减少现金流支出，今年碧桂园减缓了拿地节奏，上半年获取9块地，权益土地代价约61亿元。

碧桂园现有的土储资源，仍可充足支撑未来的供货需求。截至6月底，其位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿，另有潜在权益可售资源约2917亿，合计约1.51万亿。

莫斌预计，2022年全年权益可售货量将不低于5300亿元，全年去化率不低于68%。

对于接下来的拿地策略，碧桂园的思路是，往人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的确定性市场靠拢，不设置具体的投资预算，有富余资金才会投资。

降负债，拓融资

莫斌认为，当前房地产正处于底部盘整阶段，预计明年6月市场会恢复健康。

静待市场回暖期间，碧桂园打算进一步夯实安全垫，优化债务结构。

截至2022年6月末，碧桂园总借贷余额2936.8亿元，较去年底下降7.6%。在公司债务结构中，人民币债占比59%，美元债占比30%，且今年内已无到期美元债，境内仅有两笔合计40亿元债务到可回售状态。

碧桂园CFO伍碧君透露，未来一年碧桂园在公开市场的总债务约150亿元，总体偿债压力不大。

目前，碧桂园手中还握有大量现金。截至2022年6月末，可动用现金余额约1479.8亿元，减去244.93亿元受限制资金，仍有1234.87亿元。

在三道指标中，其现金短债比约2倍，净借贷比率为48.1%，仅有剔除预收账款的资产负债率录得72%，比监管的要求高出两个百分点。莫斌计划，2023年中期之前能调整到绿档。

此外，在境内外资本市场几乎停滞的情况下，碧桂园作为示范房企，仍保持较好的评级和融资渠道。

2021年下半年至今，碧桂园以民企身份于境内发行了公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元，可转债33.68亿元，以及配售新股折合24.1亿元。

伍碧君提到，碧桂园在国内的融资集中在国有大行，“在市场下行期，国有大行对优质民企的支持态度是比较明显的。”

近期碧桂园获批一笔银行间市场交易商协会的50亿元中票，9月首期将发行15亿元，预计年内全部发完。

顺势为、寻增长

所有房企都面临的现实是，即便市场回暖，房地产的高增长时代也一去不复还了，进入存量竞争，发展需要换挡。

围绕地产主业，碧桂园很早就开始探索新业务，开辟第二增长曲线。

为保证现金流安全，目前大部分新业务都暂缓，但博智林机器人仍作为重点业务在有序推进。博智林聚焦于建筑行业智能化、数字化的升级，致力于“让机器人建房子”。

今年1月，住建部印发的《“十四五”建筑业发展规划》提出，到2035年，“中国建造”核心竞争力世界领先，迈入智能建造世界强国行列。

政策机遇下，探索4年的博智林机器人，顺势而为，研发生产和应用全面加速。目前已形成12个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项工序。

在佛山、广州、汕头等地的碧桂园楼盘工地，功能各异的博智林机器人已化身工友帮手，取代“高、危、繁”的人工岗位。2021年5月博智林机器人还参与了中铁建工广州白云站项目的施工。

截至2022年7月底，博智林有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省市超550个项目，累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平米。

莫斌表示，通过博智林机器人和科技建造系的全面应用，与房地产主营业务相辅相成，相信在未来的市场中能够发挥更大的作用。