盘活土地资源撬动百亿产值——福建长泰古农农场蝶变之路

新华社中国经济信息社经济分析师李昊

福建省国营古农农场1957年正式建立，由省农垦厅直接管辖，是全省最大的农垦企业，1970年初下放给漳州市长泰区管辖，地跨长泰、华安、龙海、芗城三县一区，辖区内土地面积67平方公里。2018年，古农农场开始推进以社企分开、场办分离为方向的生产经营企业化和社会管理属地化改革，成立银塘办事处，承接古农农场的社会管理职责。

农垦改革前，由于体制和历史原因，古农农场大部分农业承包合同承包单价远低于市场价，地租漏收、少收、迟收现象普遍，土地利用效率低下，造成国有资产流失严重，农场负债累累，经营举步维艰。

银塘办事处成立后，围绕土地承包开展了一系列整治、盘活工作，带动租金普遍增长10倍以上，作业区集体收入大幅增长，为产业发展和乡村振兴提供了坚实的要素保障。在解决历史遗留的土地问题后，银塘办事处处紧扣“工业兴场”主旋律，大力培育绿色智能制造产业，推动产业集群发展，工业发展经历了从有到优，逐渐提档升级的过程，高质量发展硕果累累。

2019年银塘工业区完成产值109亿元，固投48.5亿元，税收1.79亿元，跻身百亿产值工业园区。2020年受疫情影响，仍然完成产值85.32亿元，固投14.68亿元，税收1.53亿元。

在经济发展逐步走向良性循环的同时，银塘办事处持续加大对园区吃、住、行、教育等民生项目的投入力度，“产城人”融合进度加快，宜居宜业工业新城的雏形已初步显现。

壹

开展专项整治，盘活低效低值土地资源

（一）土地利用率低，国有资产流失严重

一是租金低。由于历史原因，古农农场大部分农业承包合同承包单价远低于市场价。如白石社区5200亩山地承包价格每年每亩只有12元，最高的土地承包价只有每年每亩80元。全场合同承包价远低于市场行情价的农用地达10000余亩。同时，由于长期以来对合同到期的土地监督管理不到位，导致存在不良行为及风气：承包户以原先较低的价格继续承包使用，新承包户想当然认为应由原承包户按原签订价格继续承包。

二是拖欠多。由于管理不规范，漏收、少收、迟收现象普遍存在，部分承包户有“别人没交我也不交，别人拖欠我也拖欠”的思想，长期下来累积了不少恶意拖欠的农业承包款。

三是承包合同面积与实际面积不符。由于早期签订合同时缺乏现代测量仪器，有些合同面积出现较大误差，远低于实际承包面积，造成有地无收入的情况。全场有签订合同的农用地面积13200亩，而实际测量面积达到14400亩，有1200亩农用地少收了十几年的承包款。

四是集体资产被占用、闲置多。由于土地指标报批难，一些项目未能及时落地，导致许多工业边角地、工业旧厂房被长期闲置。同时，很多已经征地赔青的闲置工业用地被群众再次占用，不仅造成国有资产浪费，也给后期用地带来矛盾和纠纷。

五是集约化利用水平低。农业用地方面，由于可集中耕作土地少，且土地像农村一样，承包到农业职工，经营管理分散，导致主导产业不明显，规模化、专业化、特色化不足。

（二）开展专项治理，盘活土地资源

十万多亩的农场要转型为工业园，首先要解决农场土地无序承包、非法流转等历史遗留问题。银塘办事处抽调精干力量组成征收历史农业欠款办公室,并邀请远大律师事务所律师顾问全程参与指导,本着依法依规和尊重历史的原则推进工作。

征收历史农业欠款。古农农场党委于2018年在全省率先开展历史农业征地欠款征收工作，同时着手开展土地丈量测绘、红线确认、合同摸底造册工作，取得阶段性成效。

土地租赁合同专项清理。2019年，银塘办事处围绕合同主体、合同期限、合同价款、合同兑现等方面开展土地租赁合同专项清理，并邀请第三方公司采用RTK丈量测绘，将测量数据录入系统软件，确保数据客观真实，减少了纠纷，极大加快了整理工作进度。

RTK丈量

通过公开竞价重新发包租赁土地。在完成土地租赁合同专项清理工作后，银塘办事处以市场为导向，按照实际面积重新发包租赁土地，采取公开竞价方式确定承包租赁单位和价格。通过重新发包租赁土地，产生了新一轮承包者，让有实力、懂农业、高素质农民对国有土地进行高效经营，推动了低效低值土地资源的再盘活、再开发、再利用。

公开拍卖

整合村级闲置土地。一方面，整合各社区位于主干道附近、区位较好、符合规划的闲置边角地，特别对各社区符合规划的建房和住宅用地进行全面调查摸底；另一方面，参照乡镇农村村民住宅规划建设管理，由银塘办事处根据村庄规划进行审批，有效防止国有土地被非法侵占，解决个人住房需求的同时提高资产利用效益，加强社区“造血”功能；同时，对闲置用地、厂房和低效利用等存量土地实施“腾笼换鸟”，对部分企业的闲置用地、厂房，采用“收、调、转、建”四种方式进行盘活。

促进土地高效利用。全面保障工业用地供给，积极鼓励企业对现有工业项目加大投资，提升生产技术水平，对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、产业发展布局规划、不改变原用途的前提下，经批准在原用地范围内进行技术改造的，不收取土地出让价款；通过建多层厂房或实施厂房改造加层增资扩产而增加建筑容积率的，不再增收土地出让价款；新建工业项目在合同约定的容积率基础上再提高容积率的，其增加建筑面积部分不收取土地出让金。

通过以上各项措施，银塘办事处共规范农业用地承包合同251份，新征收历史农业欠款1300多万元,完成对古农农场所有作业区丈量摸底，公开竞拍已规划建设用地20个，带动租金普遍增长10倍以上（最高增长67.5倍），盘活闲置边角地33宗，增加作业区集体收入2500多万元,真正实现“破壳消薄”，为产业发展项目建设和乡村振兴提供坚实的要素保障。

贰

抓龙头、铸链条、优服务，推动产业集群发展

在解决历史遗留的土地问题后，银塘办事处紧扣“工业兴场”主旋律，大力培育绿色智能制造产业，推动产业集群发展，工业发展发展经历了从有到优，逐渐提档升级的过程，高质量发展硕果累累。

（一）明确发展定位，提升招商实效

银塘工业园在招商引资初期，缺乏统一布局规划，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大小，基本来者不拒，而企业从自身需要选择区域落户，造成园区定位不明，企业良莠不齐，布局杂乱无章，企业关联度较小，不能形成产业链上下游配套关系，亩产效率低。

与此同时，作为长泰工业发展重要腹地，银塘工业区也具备几项显著优势：一是区位优势，工业园东距厦门40公里，南至漳州18公里，北望泉州100公里，距厦成高速长泰互通仅3公里，到厦门海沧仅需20分钟车程，属于厦门半小时经济圈；二是土地资源优势，园区拥有土地10万亩，土地存量大，具备承载大项目的能力，且土地全部为国有，便于工业项目落户；三是开发优势，享受省级开发区政策，县委县政府也在资金、项目、政策、人才上给予充分的支持倾斜；四是用工优势，园区内生活配套较为齐全，且距离县城中心区不到2公里，员工生活便利且成本较低。

结合园区的产业基础和综合优势，银塘办事处制定了“绿色智能制造新兴产业聚集区”的发展定位，并实施精准招商、以商引商、产业链招商。一是加快招商信息库建设，加强招商策略战术研究，制定产业发展技术路线图和招商路径图；二是紧盯高端装备制造产业，重点瞄准智能家居关联产业和新能源行业，着力招引科技含量高、市场空间大、发展潜力好的高端装备制造类大项目；三是把好引资门槛，建立项目准入审查机制，明确入园条件，坚持以投资产出效益核定用地规模，对达不到控制标准的新建项目，相应核减建设用地面积，同时对新引进项目以“亩产和环保论英雄”，严格按照“高大小”（即技术含量高、税收贡献大、环境污染小）标准，把好引资门槛。

通过以商引商的方式，厦门松霖科技股份有限公司的松霖智能家居项目2019年在银塘工业区落地，一期项目试投产。厦门松霖科技股份有限公司成立于2004年，总部位于厦门市海沧区，主营绿色智能型家居、家具、电器、卫浴、橱柜等产品，是国际卫厨产业界技术领导性专业厂商，也是国内极少数同时取得四大“国家级”荣誉（“国家级企业技术中心”“国家级知识产权示范企业”“国家级工业设计中心”“国家级绿色工厂”）的企业，2019年入选“中国专利500强”。

松霖智能家居项目分三期进行，包括生产研发中心、智慧自动化工厂以及高级科研人才公寓。全部达产后，有望五年内实现产值100亿元。松霖科技的入驻吸引了一大批上下游企业跟随落户银塘工业园，松霖智能家居还将与周边TOTO、威迪亚、建霖等项目形成聚集效应，进一步壮大园区的绿色智能家居产业。

松霖智能家居

（二）着力做强龙头，推动产业升级

以“绿色智能制造”为核心，围绕大通互惠和神悦铸造为龙头的绿色智能装备制造、福建东陶为龙头的绿色智能建材、松霖科技和铱科科技为龙头的绿色智能家居三大基石，银塘办事处着力壮大龙头企业，吸引上下游企业聚集。通过精准招商补链强链，鼓励企业提升技术装备和管理水平，促进工艺、产品、功能升级，支持企业上市挂牌、兼并重组。近几年，园区龙头企业发展势头强劲。

大通互惠与意大利IMF(埃娒福) 集团、微软中国、兰州理工大学、厦门大学等合作，建成国内首条工艺最完整的“绿色智能”铸件生产线、10条自动化无人车间生产线，成为国内最大的阀门门智能制造生产基地，率先成功研发4000米深海阀门、零下196度阀门等产品，填补国内技术空白。

大通互惠

松霖科技在2019年成为“中国企业专利500强”之一，凭借项高价值技术迅速扩大海外市场。2020年，松霖科技在新冠疫情冲击下逆势而上，又在银塘办事处购置二期工业用地开展增资扩产，进一步扩大生产规模。据了解，松霖智能家居项目2020年产值8.3亿元，2021年1至6月实现产值4.5亿元。

在促进工业高质量发展的同时，银塘办事处高度重视“三农”工作，积极做优农业。引进一批爱农业、懂农业的高素质经营者，以经营好适度规模的高优农业带动当地农民增产增收。

白石社区原来主要发展畜牧养殖业，存在环境污染问题。土地到期收回后，银塘办事处通过公开竞价重新发包，吸引发展“高新特色农业+特色旅游”的农业企业落户，打造花坞里现代农业产业园，计划总投资20亿元，推广“公司+基地+农户”利益联结机制，改变农工传统低效率种养模式，实现发展、增收双持续。

依托花仙谷休闲旅游有限公司引导，白石作业区积极改造抛荒山地、桉树迹地，引进优质农业品种，目前作业区种植虎皮兰264亩，菠萝蜜232亩，荔枝龙眼高接换种453亩，绿化树876亩等，有效提升了作业区生态环境，促进了作业区村民劳务就业。未来，银塘办事处计划以花仙谷为龙头，培育一批现代农旅品牌，辐射带动白石、石古、梁岗、大埔后等偏远作业区经济发展，实现全域发展，重塑农场辉煌。

花仙谷

（三）成立服务专班，优化营商环境

项目招进来，还要安下心、发展好，真正扎下根。为此，银塘办事处在提升“硬环境”的同时全方位优化“软环境”，为企业提供“妈妈式”服务。

银塘办事处制定落实“六必访”工作制度，将辖区182家企业按照属地原则分成七个片区，做到全方位、全覆盖，确保每家企业专人服务。领导班子、场干部职工常态化深入辖区企业、项目一线，听取企业反映和诉求，及时帮助协调解决企业“所需、所盼、所急”的实际问题，对一时解决不了的及时上报项目服务专班研究解决。

项目服务专班

松霖科技行政副总经理李丽英介绍，从项目洽谈开始，银塘办事处就成立了服务专班，从项目审批代办到帮助员工子女入学，事无巨细地帮助企业解决落地到投产过程中遇到的各类问题。疫情期间，公司二期项目急着开工建设，土地还没有招拍挂，服务专班及时到相关部门协调，推进招拍挂进程。项目施工时，由于主大门与公交车站重叠，影响施工进度，服务专班也及时协调有关部门解决。

据了解，银塘办事处项目服务专班实施表单化、清单化、项目化、责任化管理，从开始谈合同到建成投产为企业做好全过程的后勤保障服务。项目服务专班成立以来，已经为83个项目建设提供全方位服务，仅2020年就协调解决192个疑难问题。

银塘办事处还充分发挥古农农场商会党总支的桥梁作用，通过走访企业、发放调查问卷、召开政策沙龙等形式，了解企业合理诉求，协调解决企业融资、招工、用水、用电等实际问题90多个。今年3月，商会党总支走访了解到，由于古农农场山后高端装配园区到县城没有开通夜间公交车，部分企业员工夜间出行非常不便。通过各方协调，开通了夜间公交车银塘工业区专线，方便了员工出行。

商会党总支还创设“找碴我最行”安全隐患排查、消防安全演练、职工技能竞赛等活动，先后为企业排除安全隐患200多处，培养优秀安全员和岗位技术能手100多名，确保企业安全生产“零事故”。

“找碴我最行”志愿活动

持续优化的营商环境、细致周到的帮扶举措，极大提升了企业对园区的满意度和认同感，促使银塘办事处产业发展继续保持了良好势头。松霖科技、金日食品、东陶二期、合兴工业等一批大项目、好项目相继开工建设。

叁

改善民生福祉，促进“产城人”融合

近年来，银塘办事处不断加大对园区吃住行教育等民生项目投入力度，着力打造宜居宜业工业新城。

（一）农工收入持续提高

园区高速发展显著带动了当地农工收入。一方面，通过公开招拍挂的示范效应，土地租金收入成倍增长；同时，外来员工的大量涌入带动房租收入大幅增长；大量外来人口也带动了商业的繁荣，增加了本地居民农副产品销售收入。2020年，银塘工业区农工人均纯收入32500元，比全县平均收入高出一万元。

如今，6400名职工先后办理养老保险，目前已有3000多位退休，每年可领取退休工资7200万元以上；新型农村合作医疗保障体系参合率达到95%，农村社保覆盖面达98%以上；对核定低保对象及核定特困供养对象实施应保尽保。

（二）民生服务显著提升

建设商住公寓，做到“住有所居”。针对短期居住需求，投资4300多万建设农贸市场及公租房，总建筑面积20000平方米，配套公租房240套，未来还将在部分社区进行试点建设“金包银”工程，盘活闲置边角地，引导支持企业或社会资本集中新建员工宿舍或人才公寓；针对长期居住需求，建成商品住宅约1500套，商品房价位比相邻的县城区每平方米低约4000元，区位优势明显，吸引不少外来人员购买落户。

农贸市场与公租房

打造特色街区，做到“闲有所乐”。目前园区已初步形成集公寓、商业店面为一体的银塘路商贸服务带，并通过提升改造，鼓励沿街居民综合利用沿街店面，积极开展餐饮、娱乐、服装、日用品等一条龙生活配套服务。银塘路、顺和路店面约900多间，其中餐饮就有一百多家，极大方便群众和外来人员就餐消费。

完善公共交通，做到“行有所便”。目前园区配备三路公交，设置17个停靠站，满足园区约50%企业的职工上下班需求。2020年引进共享电单车，方便外来务工人员的休闲出行。

加大对教育投入，做到“学有所托”。推行普惠教育政策，保障落户工业区企业的外来员工子女入学与工业区本地居民的子女入学享受同等待遇。目前辖区内有7所幼儿园、两所小学、一所中学，中小学外来务工子女约占一半比重。为了提高办学水平，办事处特别设立奖教助学基金，2020年发放各类奖教金共43.28万元，农场中学中考在全市综合评比中取得了第23名、全县同类校第一名的佳绩，并荣获“漳州市初中教育教学质量先进校”。如今，优质的教育已经成为园区招商软环境的一张“硬名片”。

古农农场中小学、体育场

（三）外来人口加快融入

为了让“新银塘人”感受家的温暖。银塘办事处以党群活动中心为阵地，先后开展“一拨我就来”“周末有约”等形式多样的近邻党建活动，举办“外来务工人员子女”夏令营、“心安、幸福”暖心活动以及“青春之约，爱在长泰”青年联谊等系列关爱行动。以多种形式引导“新银塘人”参与社区建设、承担社区责任、分享社区发展成果，增进“新银塘人”与本地居民的互动频率，增强文化认同。良好的环境吸引大量“新银塘人”融入银塘工业区。

“外来务工人员”子女夏令营活动

肆

经验体会

一是找准症结，扫清发展障碍。对土地资源的专项治理和盘活是银塘工业园从濒临破产到走向高质量发展的关键所在。低效低值土地资源的再盘活、再开发、再利用，不仅防止了国有资产流失，大大增加了集体收入，也为“腾笼换鸟”夯实了基础。

二是因地制宜，坚持规划引领。结合“厦门半小时经济圈”，土地存量大、承载力强，以及原有产业基础等方面优势，银塘工业园制定“绿色智能制造新兴产业聚集区”的发展定位，并以此为引领，推动招商引资，鼓励科技创新，加快产业链和产业集群打造，松霖科技、大通互惠等行业龙头企业发展势头强劲，同时带动园区相关产业集聚，走上高质量发展之路。

三是以人为本，全面优化服务。事业的发展离不开人，而人气集聚、人才汇聚和人心凝聚则需要方方面面、细致入微的工作。银塘办事处精心谋划、精准施策、精细落实，使农场员工、入驻企业、外来人员的获得感和认同感不断增强，为园区高质量发展注入了源源不断的内生动能。

四是重视党建，铸就红色引擎。古农农场商会党总支不仅帮助指导非公企业开展党建活动，还引导企业把党建工作和生产经营紧密结合，实现非公党建与企业发展互促互融。通过深入开展党建“引领+服务”行动，充分发挥了园区党建在引领改革发展、项目建设、招商引资、招工引工、员工关怀等方面的“红色引擎”作用。

五是用人得当，发挥干事正能量。开展清收历史农业欠款、规范国有资产管理工作涉及面广，难免触动利益既得者甚至利益集团的利益，部分人员采取缠访闹访重复访、动用社会关系施压等各种非法手段影响工作推进。银塘办事处主要领导顶住各方压力，始终秉持公心，敢于担当作为，并且在领导班子中营造出风清气正、锐意进取的创业干事氛围，也是园区改革发展得以顺利进行的重要因素。

建设“人才驿站”

来源：新福建

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