邹琳华：房价连涨时代一去不返，长租房市场有利可图

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李贝贝见习记者董红艳北京报道

房地产行业面临着前所未有的压力，部分地区的房价呈现逐步走低的状态。住房市场所面临的困难是否也会传导到租房市场？

11月15日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华在在《华夏时报》主办的“坚守信念突破未来——2022年华夏数字经济与智慧人居高峰论坛暨第六届金瓴奖揭晓” 盛会上，对《房地产逻辑的新变化——中国租房大数据报告（2022）》进行了首次发布并发表了相关演讲。邹琳华以纬房租金核心指数为主要分析指标，对中国租房市场的最新走势、房地产逻辑的新变化进行了解析，并对未来的租房市场进行了展望。

邹琳华表示，整个房地产市场压力较大的情况下，租房市场面临着前所未有的机遇，房地产的逻辑已经发生了新变化，房价持续上涨时代一去不返，房价租金比将走低，长租房市场逐步有望实现资金平衡，市场空间将被打开。

租房市场稳中显韧性

对于租房市场的最新走势，邹琳华表示，总体而言，租房市场经受住了疫情冲击的考验，租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。从近5年的走势来看，租金没有明显的上升或下降的趋势，2022年10月租金与2018年1月租金水平基本持平；从2022年以来近一年的走势看，全国租房市场季节性波动减弱，旺季租金上涨不明显，淡季跌速稍快，但也没有出现非正常下跌，展现了租房市场的高韧性的特点。

不过，具体而言，各个城市之间存在一定的差异。邹琳华表示，不同于全国的平稳走势，近5年来，一线城市租金总体呈现较为明显的上升趋势，与2018年1月房租比，2022年10月上海、深圳、北京、广州租金分别上涨了21.2%、11.6%、8.1%、7%，上海的租金上涨尤为明显。不过，从近1年的情况来看，一线城市的租金出现了一定程度的下跌，其中北京下跌0.4%，相对比较抗跌，广州、上海的跌幅分别为2.41%、3.02%。深圳跌幅为3.8%，跌幅在一线城市中最大。

二线城市租金的变动趋势和短期韧性状态表现怎么样？邹琳华指出，近5年来，二线城市中仅厦门、成都租金涨幅较大，分别为15.4%和11.8%，其他大部分城市租金涨幅微弱或者呈现为微跌状态，其中南通、沈阳、重庆的跌幅较大，分别为6.9%、10.7%、6.6%。近1年来，二线城市租金大部分呈现为下跌状态，仅有小部分城市出现上涨，其中最高涨幅为石家庄的2.56%。

除了一二线城市，邹琳华还对三四线城市的租房市场进行了分析。邹琳华指出，近一年以来，在疫情冲击下，三线城市的租金市场出现了较大的分化，例如银川仍出现了3.07%的增长，但是也有城市的跌幅接近10%；而近1年来，样本四线城市的租金均为下跌状态，平均跌幅为3.8%。

房地产逻辑发生变化

租房市场总体平稳走势的背后，房地产逻辑和租房市场逻辑到底发生了怎样的变化？对此，邹琳华分析指出，房地产的逻辑已经发生了新变化，房价持续上涨时代已经一去不复返，目前房价呈现为总体下跌的状态，房价租金比有望走低；疫情冲击下职住合一得到加强，租赁需求重新流向实际就业地；租赁住房公募REITs成功试水，居民房地产投资首次有了正式的供给侧渠道。

对于房价租金比的走低，邹琳华分析指出，“房住不炒”的背景下，房屋将回归到居住本质，房产投资投机者逐渐退场，房价逐步实现理性回归，而租金长期而言是平稳增长的。房价租金比下降具有2方面的作用：一方面，房价租金比的下降意味着租金收益率的上升，投资租赁住房可以实现资金平衡，长期资金可以逐步进入住房租赁市场；另一方面，房价收入比下降，买房难度降低，住房自有率将会提升，部分租房需求将转变为购房需求。

不过，邹琳华指出，对于不同的城市，房价租金比降低的影响存在一定的差异。一二线城市房价虽然有所下跌但是价格仍然较高，仍然存在买房的困难，而由于租金收益率提升，资本进入租房市场，租房市场发展提速；部分三四线城市将逐步由高房价时代进入中低房价时代，租房需求减少购房需求增加，加上流动人口少，租房市场难以有大发展。

房地产逻辑发生新变化的情况下，租房市场的空间需求结构情况也发生了变化。邹琳华表示，受疫情影响，廊坊北三县、镇江句容、昆山花桥等睡城和卫星城租房市场受到较大冲击，住房空置率提升，由睡城和卫星城住房承担的住房需求部分转移到中心城市或主城区。睡城、卫星城与中心城市的租房市场行情从跟随关系演变为分化走向。

租房市场发展空间将会被打开

那么，未来中国的租房市场的发展方向将会怎么样？邹琳华表示，在二十大报告继续强调“租购并举”的背景下，发展租房市场仍是住房政策的重点，其中自持和集中式长租房，保障性租赁住房都将是发力点。

邹琳华分析指出，目前，我国的长租房主要是集中在分散式的轻资产长租房，相比发达国家成熟市场而言，自持和集中式长租房的占有率比较低，有比较大的发展空间。而保障性租赁住房是国家住房保障体系的重要部分，但它的运作是完全市场化的，资金土地也来源于市场。

预计未来一二线城市长租房市场发展空间会被逐渐打开。邹琳华分析认为，此前，长租房市场因为房价过高、租金收益率过低而受限。而目前房价已经基本实现了稳定或下降，但是长期来看租金会呈上升趋势，租金收益率将会提升。同时，随着社会资本规模的不断膨扩，社会平均利率也会下降。投资租房市场收益可以弥补资金成本，资本进入租房市场有利可图，租房市场发展空间将会被打开。不过，邹琳华坦言，目前三四线城市的租房发展空间较小，需要谨慎对待。

另外，邹琳华表示，投资方面，相比于直接投资购房，居民有了投资租赁住房公募REITs这一新的房地产投资渠道。租赁住房公募REITs符合“房住不炒”的政策导向，既能增加住房供给平抑房价，还能分享城市经济增长收益，将成为资本市场的重要投资品。同时，邹琳华指出，本质上，住房租赁收益仍然是城市经济增长的外溢，它的发展前景最终取决于城市经济增长的前景。