江苏盐城楼市的危机，回不去的房价，盐城的楼市潜力与未来

江苏省是全国较为富裕的省份之一，当然对于整个江苏地区来说，苏南的发展由于苏北。

苏北明珠，江苏盐城

但随着这些年江苏大力推进苏北地区的交通建设，也极力的改善了苏北地区的区位优势，对于现在的苏北各大城市而言，城市建设日新月异。
自去年到今年，位于江苏苏北地区各大城市楼市房价涨幅较大。但随着今年8月开始房贷收紧以及房地产开发企业抑制企业融资，对于部分城市而言，或多或少都会产生一定影响。

城市高楼拔地而起
对于处在房价“高段位”的苏北城市而言，是否预示着楼市的“危机”来了？
那么今天我们就位于江苏苏北地区盐城市，与大家进一步剖析，主要剖析这座城市的楼市潜力与未来。
为了更好的了解这座城市，我们先来了解一下现在盐城楼市平均房价。
现在盐城地区平均房价为1.23万，相比于去年同期，整个盐城地区房价涨幅大约为7.81%。

美丽的城市夜色

当然房价涨幅有多有少，对于主城区而言，也就是盐城市区房价涨幅要高于普通的县级城市。
就盐城地区而言，房价最高的是盐城主城区盐都区，目前盐都区平均房价大约为1.61万，同比去年同期上涨18.36%。
亭湖区现在的平均房价大约为1.55万，同比去年同期上涨幅度为17.36%。大丰区目前平均房价为1万，同比去年同期上涨幅度为5.34%。

人生的发展在于经营
在县级城市中，房价最贵的是东台市，现在东台市平均房价为1.15万，同比去年同期上涨幅度为16.63%。
当然盐城也有一些区域房价较低，比如射阳县和建湖县，目前这两个区域的平均房价分别为0.67万、0.62万。

生态环境美如画

从盐城各县市房价分布可以看出，主城区相对来说，占有一定的优势，城市化的发展对于地级城市中心城区来说，不管是技术教育，还是医疗设施，还是生态环境，都具有很大的优势。
影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多，比如这座城市的常住人口，这座城市的经济总量，这座城市的地理位置等。
首先让我们来认识一下，盐城现在常住人口有多少？
盐城是江苏地区少有的沿海城市，对于这个片区来说靠海是最大的资本。

城市景色美如画

根据第7次人口普查数据，现在整个盐城地区常住人口670万，相比于过去10年时间，盐城地区人口减少56万人。
根据人口普查数据可以看到，盐城属于人口净流出的状态，侧面反映到这个区域以前的经济发展相对来说不是特别理想。
尽管盐城地区人口处于流出状态，但对于盐城城区而言，人口还是持续流入的状态。

夜晚的城市灯火辉煌

现在盐城盐都区常住人口大约为83万人，相比于过去10年，人口增加12万。另外亭湖区（包括经开区10万）常住人口为90万人，相比于过去10年，人口持平。大丰区现在常住人口64万人，相比于过去10年，减少6万人。
如果把盐城三大城区人口相加，对于盐城市区。常住人口大约为237万人，相比于过去10年时间，人口增加6万人。

丹顶鹤之乡，江苏盐城

我们再来了解一下，盐城他的地理位置如何。
从地图上看，盐城是江苏靠海的三座城市之一，可以说拥有广阔的海域，未来将拥有更大的“蓝海经济”。

盐城地理位置
现在江苏省的经济总量在全国仅次于广东，另外江苏省更是长三角区重要的核心省份之一，相对来说，这片区域都是寸土寸金。
随着江苏大力发展苏北，推进苏北、苏南走向共同富裕，那么对于处在沿海区域的盐城而言，未来的潜力是比较大的。
我们再来了解一下这座城市，他在过去一年完成的经济总量。
2020年，盐城共完成经济总量5,953亿，盐城经济总量在江苏排名第8，在全国所有城市排名当中处于第37位。

盐城光伏，盐城风电

从盐城的经济总量可以看出，这是一座非常具有潜力的城市，经济发展走在全国的前列，尽管盐城在江苏排名第八，但在全国仍然处于前40强。
随着经济的高速发展，现在盐城三次产业结构比重大约为11.1:40.0:48.9，可以看出现在的盐城是以工业为发展核心的城市，尽管盐城是苏北重要的粮仓城市。

苏北粮仓，江苏盐城

其实盐城的第一产业也就是农林渔牧业发展也是非常不错，2020年整个盐城地区共实现农林渔牧业总产值1,207亿。全年粮食总产量达到714万吨，粮食重播面积达到1,486万亩，现在盐城的农业发展基本是农业机械化时代。
随着盐城大力推进工业化发展，盐城逐渐成为江苏最大的汽车制造聚集中心。

盐城汽车，走向世界
位于盐城经开区范围内，从事汽车及零部件制造企业超过300家，汽车营销企业也达到了2000多家以上，可以说，汽车产业推动这座城市工业化发展。
盐城由于靠海，利用盐城的地理位置优势，大力推进光伏、光电科技产业。目前盐城已经建成6平方公里的光电科技产业园区，大力提升了盐城高精尖产业的优势。
另外盐城在信息未来科技产业上也有一定突破，重点围绕互联网加产业大力推进电子信息产业发展，促进智能装备制造研发，加大对生物医药研发及文化创意和高端现代服务业等新兴产业的扶持。

高速发展的大丰港

盐城靠海的优势也促进了这片区域大力发展临港物流产业，现在盐城大力推进多个汽车服务业中心，加快对大丰港等保税物流园的建设。
我们再来了解一下。盐城的管辖面积和目前的建成区面积。
整个盐城地区管辖面积（陆地）大约为1.69万平方公里，共包括9个区县，共有3座城区、6座县级城市。

城市发展的印记，城市文化的传承

随着城市化的发展，各区域的城市规模也逐渐壮大。
从管辖面积的大小而言，建成区规模最大的是亭湖区，目前亭湖区建成区大约为136平方公里，另外盐都区建成区大约为81平方公里，大丰区建成区大约为73平方公里。
对于6座县级城市而言，建成区规模最大的是建湖县，现在建湖县建成区面积大约为67平方公里。东台市建成区面积大约为65平方公里，阜宁县建成区面积大约为40 58平方公里。

盐城黄海森林公园

另外射阳县、滨海县、响水县建成区面积大约分别为47平方公里、45平方公里、37平方公里。
相对来说，盐城各区域随着经济高速发展，推动了城区建设。很多区域的建成区面积已经不再是小城市的格局，而且完全具备了大中城市的格局。

一座公园式的城市

我们从多角度、多维度剖析了这座城市，分别从常住人口、地理位置、经济总量、建成区规模等角度可以看到：
盐城各区县城市建设日新月异，可以说随着经济的高速发展，各大城区逐渐壮大。
尽管盐城楼市房价相比于一年涨幅较大，但这一种房价涨幅或许与整个盐城综合实力的提升有一定的关系。

不同的视角看城市

当然盐城在过去10年人口处一定流出状态，但对于县级城区和地级中心城区而言，城区人口规模在逐渐壮大，这也就表示乡镇及农村人口快速往中心城区聚集。
从城市化发展的角度来看，未来的这种乡镇级农村人口还会持续往中心城区流入，对于盐城三大中心城区的优势要高于县级城市。
就房价而言，目前盐城地区的房价实际与苏南地区有很大的差距，当然盐城房价与苏北其他城市相比，其实也是较为低廉的。

蓝海经济，未来的城市潜力

对于江苏另外两座沿海城市南通、连云港来说，现在南通地区平均房价大约为1.72万，而连云港地区目前平均房价大约为1.3万。
通过一定参考值可以看到，实际盐城地区楼市房价并不高，尽管在过去一年部分区域涨幅较大。
短期的角度看，随着物价上涨及人工成本增加，短期楼市房价下跌的空间非常有限，当然楼市房价上涨的概率不高。

城市的夜晚，灯火通明

长期的角度看，盐城作为江苏三座沿海城市之一，其产业正走在高精尖的路上。
随着盐城光电科技以及汽车新能源产业的发展，对于盐城未来的工业升级有很大的推动作用。
特别现在大力发展碳达峰、碳中和，对于盐城的光电科技以及新能源动力汽车都有很大的推动作用。

美丽的城市，我的家

未来中心城区的人口还会持续增加，而对于未来的盐城，或许中心城区人口也会从现在的237万走向更多。
随着经济的发展获得更高的城市收入，而对于整个城市的基建大投入的背景下，也会推动城市楼市固定资产价值。

相信盐城越来越好

尽管现在房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，但对于城市而言，城市建设不是一年两年，更是日积月累。
城市配套越来越好，那么楼市固定资产价值升值也是必然的发展趋势，所以从这样的角度来看，未来盐城中心城区楼市的潜力应该是比较大的。
个人观点，仅供参考。