百城房价上涨，房企的春天来了吗？

万科总裁郁亮说：" 房地产行业已经从白银时代进入黑铁时代。" 可是，身处黑铁时代中的房价，却在近日迎来逆转，超过 100 城房价开始触底反弹。

其中，被誉为中国房价调控最严格的城市——长沙，在过去一年里，房价逆势上扬，捅破了长沙房价的天花板。在房价普遍下跌的行业大势中，长沙房价反而成了一枝独秀。
黑铁时代中的房企能否迎来期待已久的春天？
一，百城房价逆跌转涨，多重利好集中释放
据中指研究院发布《百城价格指数报告》显示，2022 年 2 月，全国 100 个城市新建住宅和二手住宅价格环比止跌转涨。其中，新房价格结束三连跌，环比上涨 0.03%，同比上涨 1.89%，均价达到 16184 元 / 平米。
中指研究院发布的《百城价格指数报告》所显示的房价上涨趋势，并非指 100 个城市的价格全部都出现逆跌转账的态势，而是指 100 个城市的整体房价涨跌形势。

具体来看，房价下跌的城市仍然高于房价上涨的城市。2 月份，新房价格下跌的城市有 52 个，比 1 月份多了 6 个。但二手房价格上涨的城市有 54 个，比 1 月份增加了 20 个。从这就能看出，房价上涨，二手房价格的带动效应明显。
此外，核心大型城市房价的上涨，也带动了百城整体房价的上涨，如上海、广州、合肥等。经济发达的长三角、珠三角地区，新房和二手房都开始逆跌转涨。

房价的整体性回升，跟楼市政策逐渐松绑有着显著的联系。近段时间来，已经有多座城市密集为房地产市场松绑，覆盖东、中、西部地区，大、中、小型城市。像西部直辖市重庆、中部江西赣州和河南郑州以及东部的广州等，都在为房地产市场提供不同程度的政策宽松。
据第一财经报道，已经有多座城市首套房的首付比例降低至 20%。部分房企为加速清库存，在 20% 的首付比例之外，再额外提供 10% 的首付现金返点，进一步将首付比例降低至 10%。如此大的促销力度，无疑点燃了刚需购房者的热情，重新推动了房市
的回暖。

与此同时，在信贷银行端，房地产贷款也由紧转松，大型商业银行集中调低房贷利率。在广州，建农工商四大银行共同宣布，从 2 月 21 日起，首套房的贷款利率从 5.6% 下调 5.4%。虽然下调幅度不大，但却传递出了非常积极的信号。
据银行内部人员爆料称，房贷在主要商业银行的贷款业务中占比超过 30%，是非常优质的核心业务。房市低迷，严重影响了银行的房贷业务量和银行业务的稳定性。该内部人士称，房贷利率下调只是开始，后续房贷利率还将继续下调。

而在本轮房地产政策松绑中，河南郑州成为全国第一个全面放松 " 限购限贷 " 的城市。其中最引人瞩目的是，郑州宣布取消 " 认房又认贷 " 政策。市民在拥有一套房，无贷款余额的情况下，在申购第二套改善房时，贷款利率按首套房计算。这意味着，郑州在鼓励市民在满足限购的同时，贷款又没余额的情况下，购买第二套房，以促进郑州房地产市场的回暖。
同时，郑州鼓励市民接农村老人进城，为老人购买养老房，或者以旧换新，以小换大，鼓励大学生购房等。在力度上，郑州对房地产市场的松绑，走向全国前列。

在郑州之外，重庆、赣州、惠州、佛山、菏泽等多座城市都在对房地产市场松绑，这是不是意味着房企的春天就要来了呢？
二，一场及时雨，救命还是救市？
市场的春风开始吹暖，可房企仍在寒冬中坚守。
房地产市场的松绑还远不足以令房企走回到高枕无忧的地步。这只能算是一场救命的及时雨，但绝不是救市。
中国房地产行业在过去的发展路径中，许多房企都是走的 " 高负债、高杠杆、高增长 " 路线。这快速推动了中国的城镇化，也培育出了全球最大规模的超级房企，如碧桂园、恒大、万科、融创等，都是全球顶尖房企。

可是，这些房企在规模扩张中，也积累了大量的风险，尤其是负债，基本都在 80% 以上。在 2020 年，恒大集团的资产负债率更是攀升至 82%。为了释放房企的超高的负债风险，中国央行划定 " 三道红线 "，要求房企 " 降负债 "、" 降杠杆 "。

在 " 三道红线 " 的高压之下，各大银行进一步对房企收紧信贷，房企的现金流迅速告急。其中最为惨痛的教训就是恒大，恒大在盲目扩张中吞下苦果。富力、佳兆业、阳光城、世茂、融创、新力控股等房企，现金流纷纷告急，债务承压。
在债务压顶的大背景下，房企最紧要的就是清库存，将房子卖出去，把资金收回来，加速现金流的流通和运转，以避免资金链断裂和现金挤兑，保持企业稳定经营和发展。

因此，各个城市的房地产松绑对房企而言，是一次清库存救命的机会。如果把政策松绑看作房价重新起飞的标志，那就大错特错了。房企对政策的敏感度是最高的。我们可以看到一个显著的现象，在银行将首付比例调低至 20% 时，有房企进一步推高 10% 现金返利优惠，这说明，房企比银行更着急把房子卖出去，而不是囤房，坐等房价起飞。
而且，在本轮房地产松绑之前，央行对房地产行业进行了严格的调控。这种先收紧，再松绑，两相对冲之下，相比调控前，房地产市场仍然趋紧。如房贷利率从 5.6% 调低至 5.4%，可在 2019 年时，房贷利率低至 4.9%。在未来，房贷利率仍有较大的下调空
间。

综合来看，多城房地产市场政策松绑是一个多方博弈之下，协调居中的结果。像银行需要房贷来支撑业绩，地方政府需要房地产市场来稳定经济增长和引进青年人才，房企需要清库存缓解现金流危机，刚需购房者需要低首付、低利率实现首套房购买，解决安居需要。
郑州房地产松绑的两大重要目标就是，稳增长，引人才。让房子卖得出去，让人才放心安家，让房地产市场稳定，让经济平稳增长，都是促使郑州为房地产松绑的充分理由。
在这种背景下，房企也能加速回笼现金，缓解债务压力，不至于成为下一个被债务危机压垮的爆雷者。对房企而言，春天还谈不上，但寒冬里的冰块确实开始溶解了。

房企身处寒冬已久，这一丝暖阳就像救命的余温。房企需把握机会，加速清库存，推动房地产去杠杆、去金融化，降低债务，才能帮助自身走出寒冬，摆脱危机。
三，守得云开见月明，房企还得再熬一熬苦日子
中梁集团在内部挂出宣传语：" 要过紧日子，苦日子。"
这不是中梁集团一家之言，而是中国房地产行业的真实写照。万科郁亮在 2022 年会上也提到：" 要节衣缩食，自己的机票不再买头等舱。"

虽然不少城市开始对房地产行业松绑，但正如上文中所言，在房地产松绑之下，房贷利率、房企融资渠道以及房价上涨预期等都与 2019 年不可同日而语。房地产行业 " 去金融化 " 的基调没变，房企发行债券、银行贷款以及委托第三方发行理财产品等融资渠道，都处于严格监管和限制中。
房子回归商品住宅属性，降低金融资产属性，是大势所趋。
在本轮房地产松绑中，松的是消费端，而是金融端。房企以前的日子过的太好了，现在以及未来，还得过一过紧日子，苦日子。
ZAKER 新闻出品
文 / 肖邦