四季度西安楼市四大悬疑

三季度结束之后，四季度楼市何去何从也便成为大家所关心的一个命题。
特别是在今年前三季度百强房企销售额同比下降45.1%、权益销售面积同比下降50.5%的情况下，每一个月的销售额都对房企的现金流和生存现状产生重要的影响。
同时，开发商手中的现金流充裕度，开发商对于市场的信心，也将影响到开发商拿地的积极性，进一步影响到土地市场。
而从目前来看，四季度的西安楼市，从政策、土地、新房、房企层面，均存在着多重悬疑。四大悬疑，将会影响到四季度的西安楼市走向！

政策会否放松？

去年8月30日的时候，西安还在继续加码楼市调控，当时的西安新房市场尚可。
但没想到的是，今年春节一过，从全国来讲楼市政策风向已变，逐步从此前的收紧变为放松。从新一线城市到强二线城市，再到三四线城市，在今年前三季度轮番出台楼市松绑政策，涉及到了首付比例、购房补贴、限购取消、限售取消等多方面。
同时，从金融政策层面来讲，“央妈”也是在今年已经三次降低5年期以上贷款基准利率，房贷利率也是不断下调，从去年最高时的首套房商贷利率普遍在5.9%左右，下调到了目前的4.3%左右。
在今年国庆假期前夕，公积金降息、退个税政策更是扎堆发布，以此刺激当前的房地产市场需求。
今年前三季度，西安楼市相关政策也进行了调整，涉及到公积金贷款首付比例的降低、限售年限的缩短、非本市户籍和外地新迁入户籍家庭购房门槛松绑，以及8月份出台的“以租换购”多一个购房名额……
但总体上来讲，西安与同等经济体量的城市、省会城市的楼市松绑政策相比，西安的力度还是比较小的，已经出台的政策对于西安新房市场的影响也是微乎其微。
西安的政策力度小、比较缓，也在情理之中。一方面，从以往的市场、政策来看，西安的节奏要比其它城市慢半拍；另一方面，站在全国范围来看，目前的西安楼市虽然有所降温，但要比其它城市好多了，“救市”的紧迫性也就不高。
但西安无法回避的是，在全国各大城市普遍松绑政策的情况下，西安若继续延续当前的政策，可能会在房企投资、住房消费等方面错失一定的机会。因此，四季度西安是否会松绑楼市调控政策，也就成为大家所关心的。
从目前来看，西安调控政策松绑呼声最高的是二套房首付比例、商转公、部分区域限购的放松……哪些政策会落地，大家不妨关注与期待一下。

土地市场会否回暖？

2021年上半年的时候，西安的土地市场还是一片火爆，曲江、浐灞、沣东、沣西、泾河、秦汉等众多区域最高楼面地价被刷新，但凡有住宅用地出让，必将上演抢地大战。
但是，从2021年下半年开始，西安土地市场开始降温。2022年以来，这种降温持续。
在今年已经过去3/4的情况下，西安仅进行了一轮集中供地。从第一轮集中供地的土地拍卖来看，摇号成交、溢价成交的地块非常少，央企、开发区平台公司依然是拿地的主力军，灞桥城建、长安城建等城投公司也已经开始出手拿地，泾河集团更是今年前9个月拿地金额位居全国TOP100。
站在四季度来看，西安市场上有实力拿地的企业，可能更多的依然是央企、地方国企、个别优质民企，大部分的房企在拿地方面可能更多的是有心而力不足。当然，城改挂牌地块除外。
四季度，西安必将迎来供地的高峰期，其中不乏一些优质地块。其中，在本月即将进行拍卖的高新CID板块一宗百亩优质地块，拍卖情况如何将会释放出重要的信号。如果这样热点板块、优质教育配套加持的地块都无法提升开发商拿地的积极性，那么其它地块的命运就可想而知。
土地市场能否回暖，对于提振当前楼市信心、购房者信心，也将会起到非常重要的作用。

成交面积会否回升？

今年西安的商品房成交面积肯定是下降的，但具体降幅在多少，目前没有官方的数据。
西安统计局发布的今年1-5月西安商品房销售面积同比下降16.1%之后，在随后每月发布的经济数据中就已经不再涉及商品房销售面积相关数据了。
根据前瞻顾问的数据，今年上半年西安商品住宅成交量同比下降47%；根据创典全程的数据，今年上半年西安商品住宅成交套数30933套，同比下降39%。
可以看出，今年上半年西安商品住宅成交量降幅在四成左右。下半年这几个月，即使降幅有所缩小，降幅也会在30%以上。
西安商品住宅成交量这几年的持续下降，有一个重要的因素就是市场供应量的大幅下降，成交量下降也就成为必然。
目前，西安新房供应的主力区域为高新、港务区，一个位于城市西南方向，一个位于城市东北方向，主城区其他区域在售新盘实际上是非常少的。主城外围区域新房供应，主要集中在沣西新城、空港新城、高陵。
区域供应结构的变化，也就导致市场需求不断外溢，购房者买房只能越买越远。从目前来看，西安商品房、商品住宅成交量下降已经大局所定，就看四季度降幅能否缩小了。

会否有黑马房企诞生？

从去年开始，不管是全国，还是西安，房企均正在经历洗牌。
站在全国范围，去年前三季度销售额位居第4的恒大在今年已经跌到了第43位，融创、世茂、阳光城、富力等也出现了不同程度的下跌。
就西安而言，今年前9个月已经实现百亿销售额的万科、绿城，前8个月已经实现88.7亿元的碧桂园、72亿元销售额的龙湖、67.7亿元的招商蛇口在今年可能也会在百亿左右，这5家房企会在西安第一阵营。
在今年前8个月的销售额排行榜中，保利、中海分别位列第12位、13位，其中29亿元位列第12位的保利与第10名中天的差距在3.1亿元。目前，保利在港务区的项目保利锦上供货充足，再加上即将入市销售的保利天汇，预计保利在全年会重回西安前10。
当然，我们更加关注的是在四季度，西安市场上会否有黑马房企杀出？
从目前来讲，四季度诞生黑马房企的难度比较大，因为这需要开发商在短期内庞大的供货量来支撑，谁家会做到呢？
事实上，不管是地产企业，还是地产行业关联企业，以及地产链条上的我们每一位从业者，面对行业的变化，面对太多的不确定性，能够做到的就是不断去适应这种变化。
至于上述提到的四季度西安楼市四大悬疑，时间将会逐步给出答案！