地产“大洗牌”，谁是留在牌桌上的全能选手？

2021 年，中国房地产行业进入深度调整期。房企 " 洗牌 " 加剧，留在牌桌上的，都是综合实力过硬的全能型选手。
一、地产行业 " 大洗牌 "
调整必然带来阵痛。从 2021 年下半年开始，国内房地产行业持续走低，消费和资本市场信心降至冰点，同时一批 TOP 级房企从榜单上跌落、淘汰出局。
在销售端，量额跌幅持续扩大。据克而瑞数据，2022 年前 5 个月全国 100 个重点城市商品住宅新增供应面积 9654 万平方米，同比下降 48%，创 2019 年以来同期新低。
不过，随着今年上半年，全国多个城市局部 " 松绑 " 调控，5 月单月，销售面积、销售额、土地成交价款等多个指标环比转正，楼市复苏迹象显现。
6 月适逢业绩冲刺期，市场供需持续回温。据克而瑞数据，6 月，30 个监测城市新增供应面积 1881 万平方米，环比上涨 50%；成交面积为 1847 万平方米，环比上升 31%，二者同比降幅均呈收窄趋势。
过去，房企凭借 " 三高 " 模式能够实现高增长。但现如今，注重现金流、利润的高质量开发模式，去金融化的强运营管理，已成为下一阶段房企的发展共识。
这意味着，阵痛期过后，房地产市场仍有机会。而越早嗅到政策和市场的动态变化，并及时调整经营策略的房企，必然能够率先 " 破局 "，甚至引领其他房企玩家走出困局，一举成为牌桌上的 " 高玩 "。
二、谁是全能选手？
如果将房地产行业比作一场牌局，监管政策收紧、城市化放缓、人口红利期消失等因素叠加，使得牌桌上的游戏规则生变。局势变换之下，房企玩家正面临普遍性的行业困境。
但没有不好的行业，只有不好的企业。行业困境之下，玩家的能力短板会被无限放大。因此，那些依赖 " 三高 " 模式、盲目多元化、运营管理粗放、产品质量不高的房企正在加速出清、淘汰出局。
而留下来的，则是像碧桂园、万科这样经营稳健、现金流充裕的全能型选手。其不仅手中有不差的牌面，比如稳定的财务状况、优质的土地储备等，而且在战略打法上也具备相当的前瞻性和竞争力。

先来看 " 稳健型 " 玩家碧桂园。前面提到，能够敏锐感知到行业发展逻辑生变，并及时转换战略方向的房企，往往有更强的抗行业风险能力。
当多数房企还在冲规模的路上一路狂奔，碧桂园早在 2018 年就提出 " 提质控速，行稳致远 " 的发展战略，向经营管理要效益。
这集中表现为负债规模的收缩。2021 年，碧桂园有息负债余额同比下降 2.6% 至 3179.2 亿元，现金短债比达 2.3 倍。期末净负债率为 45.4%，相比 2020 年底下降 10.2 个百分点，连续多年保持低位。
从 2021 年下半年开始，房地产行业的负债问题集中爆发，叠加销售市场不振，多家房企陷入现金流危机，而这又进一步影响资本市场的融资信心，诸多房企的融资规模出现大幅萎缩。
不过，碧桂园等少部分房企凭借优质资产，依旧能得到资本青睐。
今年 1 月，碧桂园成功发行 39 亿港元可转债，票面利率 4.95%，期限 4.5 年。同时，碧桂园地产集团作为共同债务人又在深交所成功发行两笔 ABS，发行金额分别为 5.21 亿元和 7.21 亿元，共计规模 12.42 亿元，票面利率分别为 5.3%、5.5%。
据悉，碧桂园是今年首批成功发行 ABS 的民营房企。今年 5 月，碧桂园又被监管机构选定为 " 示范房企 "，成功发行 5 亿公司债，最终票面利率为 4.5%，定格在此前询价区间的最低位。借助多层次融资通道，碧桂园的流动性和债务结构进一步优化。
消费市场信心不足的情况下，碧桂园的销售业绩依旧坚挺，这进一步优化现金流表现。
具体而言，今年上半年，累计实现权益合同销售金额 1851 亿元；累计实现权益合同销售建筑面积 2348 万平方米。而据第三方机构克而瑞统计，上半年碧桂园全口径销售金额高达 2469.9 亿元，整体销售规模仍稳居行业首位。
就 6 月单月来看，碧桂园的业绩表现也优于行业平均水平。公告显示，公司于 6 月实现权益合同销售金额约 345.2 亿元，环比增长 20.21%，连续两个月实现环比增长；实现权益合同销售面积约 421 万平方米。
平安证券分析认为，6 月百强房企销售同比降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步显现。同时，房企延续分化，央国企及高信用民企表现更优，从具体房企来看，碧桂园上半年全口径销售额领跑房企。
2021 年财报显示，碧桂园的权益回款率达 90%，已连续 6 年达到 90% 或以上。今年 1-4 月，回款率高达 95%，显著优于行业平均水平。
销售回款情况直接决定房企投资力度，销售承压之下，曾在土拍市场大量扫货的民营房企不见踪迹。
据中指院数据，2022 年前 5 个月，百强房企拿地总额 4681 亿元，同比下降 64.7%，降幅比前 4 个月扩大 8.8 个百分点。百强房企中，超过 6 成房企一块地未拿。
而 2021 年操盘销售额 TOP30 的房企中，2022 年仍在拿地排行榜上的民企仅有 4 家，其中碧桂园占据一席。
三、留在牌桌上的还有谁？
" 前瞻性 " 玩家万科，保利、中海等老牌房企玩家也都是属于此类抗风险能力强的 " 综合实力派 "。
2018 年，国内多数房企还在啃着金融红利，一路狂飙突进。一片 " 大好光景 " 之际，头部房企万科却高喊 " 活下去 "，在业务方面要 " 收敛 " 和 " 聚焦 "，囤粮过紧日子。
从克而瑞公布的今年 1-6 月房企销售榜来看，万科依旧稳定在房企第一阵营。尽管净利润同比下降 45.7% 至 225 亿元，但万科手中也不缺弹药，前五个月新增 13 宗地块。另外，在内部组织架构调整上，成立开发经营本部，增强开发业务的统筹管理。
另外一类，则是像这样越秀、滨江这样手中不缺 " 王牌 " 的区域深耕型房企。从 2021 年销售目标完成度来看，这些房企均有不错的表现。
比如深耕广州的越秀，2021 年的销售目标完成率约 106%，同比增长 21%；" 杭州一哥 " 滨江 2021 年销售额同比增长 24.01%，目标完成率 112.73%。这类玩家的有核心市场为护城河，扩张步子相对较缓，管理半径小且运营效率高，因此下行压力之下，韧性较强。
房企的规模神话不再，游戏规则已变。只有适应政策和市场动态变化，且拥有健康现金流、可持续利润、优质产品和服务的玩家，才能继续留在牌桌上，平稳渡过行业困境。