住建部：“点名”12城楼市新政大盘点，细抓限购、限售，严查房贷

截至5月27日，2021年进度条达到40％。在此期间，一些热点城市出现了学区住宅领先楼市、经营贷款等违规流入房地产市场，新住宅、二手住宅价格下跌，投资、住宅投机情绪复苏，开发人员和中介违规经营等行业混乱。

今年，住房建设部约谈、监督、调查13个城市，要求各城市发挥城市主体责任，坚持住房不炒鱿鱼，解决住房突出问题，确保房地产市场顺利运行。13城中南昌被住宅建设部命名是因为今年新发表的政策中的一部分条款与稳定地价、稳定房价、稳定预期要求不一致，广州、合肥、东莞等城市房地产市场正在升温。

迄今为止，除南昌撤回新政策外，年内其馀12个城市发布楼市新政策，从保障性住宅和租赁住宅的供应、销售限制、购买限制、信用限制、税收限制、新住宅、二手住宅交易等多个方面开始控制。21世纪经济研究院认为，整理12个热点城市年内控制重点和控制特征，或者对掌握全国大厦市控制方向具有重要参考意义。

多措并举缓解城市住宅突出问题

今年中央多次强调，通过增加土地供应、安排特别资金、集中建设等方法，增加保障性租赁住宅和共有产权住宅供应，规范长期租赁市场发展，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住宅困难。

在12个城市中，至少有上海、深圳、北京、成都等10个城市采取措施缓解城市住宅突出问题，包括单列租赁住宅用地计划，多主体、多渠道增加租赁住宅供应，安排特别资金保障城市住宅，鼓励集中长期租赁企业发展等。

具体落地方面，北京、上海、成都等地单列租赁住宅用地规划，其中北京今年提供租赁住宅用地300公顷，其中租赁住宅、公寓各150公顷，比去年分别增加100公顷、70公顷，占住宅用地28.3％。

广州除了加大宅基地公开转让建设保障性住宅外，还支持利用集体建设用地、企业事业单位库存土地、产业补助用地和库存闲置住宅建设、筹集保障性住宅。

合肥建议深化住房租赁市场发展试点，今年增加保障性租赁住房2万套以上，着力解决新市民和青年住房问题。

深圳发布了支持公租保障和城市小屋区改造的特别资金管理暂行办法，为城市住宅保障家庭发放租赁补助金，新建（改建、建设、购买）实物公租支出、城市小屋区改造等提供特别资金支持。

三限＋税收稳定市场交易情绪

购买限制、销售限制、贷款限制和税收一贯是房地产管制的重要组成部分，稳定购买者的交易感情，降低楼市有短期效果。在今年12个热点城市的控制政策中，大部分城市都使用了其中之一和一些控制手段，但与以前相比，控制更加细致，更加明确。

在购买限制方面，上海对离婚购买住宅提出要求，离婚的任何一方离婚后3年内购买住宅的，其所有住宅套数按离婚前的家庭套数计算的杭州对定居购买住宅进行规定，明确定居不到5年的，在购买限制范围内购买1套住宅，将法拍房纳入购买限制范围。

在销售限制方面，成都对热点项目提出了新的要求，规定购买人数在当期准销售人数的3倍以上的项目中，购买的商品住宅限制销售期限从3年延长到5年的西安整体实行销售限制政策，要求3月31日以后在购买限制区域内购买新住宅，销售限制为5年。

在贷款限制方面，东莞发布差异化贷款政策，根据购房者在东莞的住房状况和贷款状况，新购房时支付差异化首付30％-60％，暂停向拥有2套以上住房的居民家庭发放贷款。另外，上海、深圳、北京、杭州、成都、西安等城市建议加强个人住房贷款管理，严格检查经营贷款等违规进入楼市。

在税收方面，上海、杭州、广州9区将住宅转让增值税征收年限从2年提高到5年，宁波扩大了缴纳权利税时检查家庭住宅套数的空间范围。

多管齐下规范开发人员、中介行为

除了约束购房者的购房行为外，12个热点城市都出台了政策，规范了开发者和住宅中介的经营和销售行为，创造了透明有序的新住宅和二手住宅交易环境，稳定了市场价格，规范了市场秩序。

在新住宅交易方面，上海严格执行新住宅价格申报管理，坚决防止上市销售项目申报价格过高的无锡明确了房价构成和装修标准，基础装修价格范围在1500元／平方米-2000元／平方米之间，开发人员不得按住盘子，只提供升级装修方案的成都规定，注册购买人数在当期准备住宅来源数的3倍以上的项目，按特定要求进行住宅购买资格的审查、公证号码的顺序和住宅购买

在二手房交易中，深圳建立二手房成交参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手房贷款。随后，成都建议建立二手房成交参考价格发布机制，西安建议逐步建立二手房成交参考价格发布机制。控制二手住宅价格成为今年热点城市楼市控制的新措施，对稳定住宅价格有一定的意义。但是，前几天深圳出现了用水果图案代替二手住宅的招牌价格的情况，有关部门调查了这一点，反映了房地产市场的混乱。

为了打击房地产市场混乱，上海、深圳、北京、无锡、成都、广州、合肥等地开始房地产市场整备行动，在线合并，规范开发人员、中介机构和中介市场行为。但是，从最近的状况来看，市场整备行动需要持续、常态化。