猎盘｜买二手学区房只用缴一手房的税，看中山学林苑如何操作？

一个好楼盘应该具备哪些优良属性？

面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？

为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考，《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目，每周选取一楼盘，真实体验、明暗结合，用客观的角度，全维度视野，鉴识楼盘。

这期地产深度报道 ● 猎盘 聚焦中山学林苑

项目综合评分：★★★★★★✩✩✩✩

楼盘简介

楼盘名：中山学林苑

均价：8万元/平方米

户型：160平米的3房、200平米的4房

板块：长宁区中山公园板块

综合评分：6星

“再穷不能穷教育！”这句话是上世纪七八十年代人尽皆知的口号。

时至今日，仍有不少人为了下一代的教育问题来回奔波，特别是对于大多数生活在一二线城市的中产以上家庭而言，学区好坏成为其购房的主要考量之一。

在此背景下，房地产市场的衍生品“学区房”应运而生，其居住属性已经逐步淡化，价格则一路飙升。父母为了不让孩子“输在起跑线上”，往往一掷千金，这很大程度上推动了学区房的上涨。

近日，位于长宁区中山公园板块的中山学林苑一栋30层住宅楼全新开盘，由于对口上海市著名公立小学——愚园路第一小学，该楼盘迅速吸引了不少购房者的目光。

但令人不解的是，中山学林苑明明是个老小区，哪里来的新房卖？且在记者的采访中，销售人员声称，该房虽是二手房买卖，但实际缴税只需承担一手房的税。

一手房和二手房买卖的税收差距可不是一点点，甚至高达100万元，为何能实现上述操作？是否合规？

为了解开众多购房者的疑惑，记者以购房者的身份前往案场一探究竟。

“全新”二手房开盘

记者来到案场发现，原来，中山学林苑所谓的新房不过是将一楼的入口大厅重新装修了一番，外立面虽然也打扫过，但依旧掩饰不住“岁月的痕迹”。

据悉，中山学林苑开发商是一家港股上市公司——香港兴业国际集团有限公司（简称“兴业国际”，00480.HK），项目自1995年建成，其他楼栋早已出售完成，只有这一栋留作出租之用。兴业国际财报显示，其出租率常年在90%左右。

据介绍，这栋楼之所以留下来是为了响应当时政府引进人才的相关政策，专门出租给附近的外国人使用，租金约为2万元/月/套。去年，相关的优惠政策取消了，开发商也就不打算再继续租下去了。

那么，既然是已经租住了20余年的房子，怎么还能称之为“新房开盘”呢？

销售人员称，虽然房子是老的，我们签的也是二手房交易合同，但一方面房子翻新过，另一方面买家只需承担一手房交易的税费即可，按照每平方米8万元的均价计算，一套房子可以节省100多万元。

二手房交一手房的税

明明是二手房买卖，只需缴纳一手房的税，这是否合规？

“前面已经卖出去了几十套，都是这么操作的。”销售人员向记者解释，房子的原开发商在停租之后，将整栋楼出售给了另一家公司，现在是由这家公司负责对外出售，所以只能算作二手房交易。但由于前期只是用来出租，企业在对个人进行出售时，就可以采用一些合理避税的手段，这在目前是完全合规合法的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，与一手房相比，二手房交易高出的税费主要为增值税。开发商如果直接把房子以股权转让的方式出售给另一家企业，再由后者对外出售，此时就不需要考虑房子之前出租时的成本了，而是以现在收购的成本进行核算。这种情况下，房子账面上没有增值，自然就没有增值税了。

有趣的是，目前对外出售房源的企业为颐丰（上海）发展有限公司，该公司由香港愉景兴业投资有限公司100%控股。

香港愉景兴业投资有限公司与开发商香港兴业国际集团有限公司，仅从名字上看，二者有着千丝万缕的联系。在兴业国际的公司简介中，位于香港大屿山的东北部愉景湾是其主力发展的项目。

“外圆内方”的户型，你喜欢吗？

据记者了解，楼盘的单价在7.6万-8.6万元之间不等，均价约每平方米8万元左右，略高于周边二手房的均价。那么，该房子本身的状况究竟如何？是否值这个价格？

▲中山学林苑（备案名为“金都苑”）周边二手房价格，数据来源：链家网

在销售人员的带领下，记者来到了样板间。

经过翻修，一楼入口大厅的设计很有“现代感”。三梯四户，80%的得房率，这些数据都可以达到中上水平。但无奈，户型的设计和布局暴露了房子的年龄。

整栋楼从户型分布来看，每层4户，朝向为两南两北，电梯和楼道等公摊面积区域在中间，再搭配上四周圆弧形的设计，刚好组成一个“外圆内方”的图形。

从实用性角度来讲，160平方米以上的3房和200平方米左右的4房，让人不敢恭维。

值得一提的是，阳台与客厅连在一起，恰好位于圆弧位置，因此阳台面积要全部算在房屋面积中，而不像其他房源那样“阳台送一半”。

此外，虽说是精装修，但房子整体基本没有变化，只是被仔细打扫了一番而已。厨卫等设备均比较陈旧，且房间没有地暖，空调均为壁挂式。

站在房间里向外看，基本没什么景观。

值得注意的是，中山学林苑的其他楼栋并没有经过修整，看上去依然比较老旧。相比之下，该栋楼有种“鹤立鸡群”之感。

并且，跟同年代的其他小区一样，中山学林苑并没有地下车库，小区的面积本就不大，地面上到处都是已划分好的车位，但数量仍难以满足需要，更不要提绿化的问题了。

不过，就地段和配套而言，中山学林苑的确出挑。身居内环，周边巴黎春天、龙之梦等商业设施环绕，中山公园、地铁站等步行10分钟可达。

最为关键的是，小区对口愚园路第一小学，这也是同为二手房，中山学林苑高于周边价格的最大原因。因此，对于学区房需求比较大的家庭而言，中山学林苑的确是个不错的选择，毕竟100多万元的税费节省不是一笔小数目。

一个好楼盘应该具备哪些优良属性？

面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？

为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考，《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目，每周选取一楼盘，真实体验、明暗结合，用客观的角度，全维度视野，鉴识楼盘。

这期地产深度报道 ● 猎盘 聚焦中山学林苑

项目综合评分：★★★★★★✩✩✩✩

楼盘简介

楼盘名：中山学林苑

均价：8万元/平方米

户型：160平米的3房、200平米的4房

板块：长宁区中山公园板块

综合评分：6星

“再穷不能穷教育！”这句话是上世纪七八十年代人尽皆知的口号。

时至今日，仍有不少人为了下一代的教育问题来回奔波，特别是对于大多数生活在一二线城市的中产以上家庭而言，学区好坏成为其购房的主要考量之一。

在此背景下，房地产市场的衍生品“学区房”应运而生，其居住属性已经逐步淡化，价格则一路飙升。父母为了不让孩子“输在起跑线上”，往往一掷千金，这很大程度上推动了学区房的上涨。

近日，位于长宁区中山公园板块的中山学林苑一栋30层住宅楼全新开盘，由于对口上海市著名公立小学——愚园路第一小学，该楼盘迅速吸引了不少购房者的目光。

但令人不解的是，中山学林苑明明是个老小区，哪里来的新房卖？且在记者的采访中，销售人员声称，该房虽是二手房买卖，但实际缴税只需承担一手房的税。

一手房和二手房买卖的税收差距可不是一点点，甚至高达100万元，为何能实现上述操作？是否合规？

为了解开众多购房者的疑惑，记者以购房者的身份前往案场一探究竟。

“全新”二手房开盘

记者来到案场发现，原来，中山学林苑所谓的新房不过是将一楼的入口大厅重新装修了一番，外立面虽然也打扫过，但依旧掩饰不住“岁月的痕迹”。

据悉，中山学林苑开发商是一家港股上市公司——香港兴业国际集团有限公司（简称“兴业国际”，00480.HK），项目自1995年建成，其他楼栋早已出售完成，只有这一栋留作出租之用。兴业国际财报显示，其出租率常年在90%左右。

据介绍，这栋楼之所以留下来是为了响应当时政府引进人才的相关政策，专门出租给附近的外国人使用，租金约为2万元/月/套。去年，相关的优惠政策取消了，开发商也就不打算再继续租下去了。

那么，既然是已经租住了20余年的房子，怎么还能称之为“新房开盘”呢？

销售人员称，虽然房子是老的，我们签的也是二手房交易合同，但一方面房子翻新过，另一方面买家只需承担一手房交易的税费即可，按照每平方米8万元的均价计算，一套房子可以节省100多万元。

二手房交一手房的税

明明是二手房买卖，只需缴纳一手房的税，这是否合规？

“前面已经卖出去了几十套，都是这么操作的。”销售人员向记者解释，房子的原开发商在停租之后，将整栋楼出售给了另一家公司，现在是由这家公司负责对外出售，所以只能算作二手房交易。但由于前期只是用来出租，企业在对个人进行出售时，就可以采用一些合理避税的手段，这在目前是完全合规合法的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，与一手房相比，二手房交易高出的税费主要为增值税。开发商如果直接把房子以股权转让的方式出售给另一家企业，再由后者对外出售，此时就不需要考虑房子之前出租时的成本了，而是以现在收购的成本进行核算。这种情况下，房子账面上没有增值，自然就没有增值税了。

有趣的是，目前对外出售房源的企业为颐丰（上海）发展有限公司，该公司由香港愉景兴业投资有限公司100%控股。

香港愉景兴业投资有限公司与开发商香港兴业国际集团有限公司，仅从名字上看，二者有着千丝万缕的联系。在兴业国际的公司简介中，位于香港大屿山的东北部愉景湾是其主力发展的项目。

“外圆内方”的户型，你喜欢吗？

据记者了解，楼盘的单价在7.6万-8.6万元之间不等，均价约每平方米8万元左右，略高于周边二手房的均价。那么，该房子本身的状况究竟如何？是否值这个价格？

▲中山学林苑（备案名为“金都苑”）周边二手房价格，数据来源：链家网

在销售人员的带领下，记者来到了样板间。

经过翻修，一楼入口大厅的设计很有“现代感”。三梯四户，80%的得房率，这些数据都可以达到中上水平。但无奈，户型的设计和布局暴露了房子的年龄。

整栋楼从户型分布来看，每层4户，朝向为两南两北，电梯和楼道等公摊面积区域在中间，再搭配上四周圆弧形的设计，刚好组成一个“外圆内方”的图形。

从实用性角度来讲，160平方米以上的3房和200平方米左右的4房，让人不敢恭维。

值得一提的是，阳台与客厅连在一起，恰好位于圆弧位置，因此阳台面积要全部算在房屋面积中，而不像其他房源那样“阳台送一半”。

此外，虽说是精装修，但房子整体基本没有变化，只是被仔细打扫了一番而已。厨卫等设备均比较陈旧，且房间没有地暖，空调均为壁挂式。

站在房间里向外看，基本没什么景观。

值得注意的是，中山学林苑的其他楼栋并没有经过修整，看上去依然比较老旧。相比之下，该栋楼有种“鹤立鸡群”之感。

并且，跟同年代的其他小区一样，中山学林苑并没有地下车库，小区的面积本就不大，地面上到处都是已划分好的车位，但数量仍难以满足需要，更不要提绿化的问题了。

不过，就地段和配套而言，中山学林苑的确出挑。身居内环，周边巴黎春天、龙之梦等商业设施环绕，中山公园、地铁站等步行10分钟可达。

最为关键的是，小区对口愚园路第一小学，这也是同为二手房，中山学林苑高于周边价格的最大原因。因此，对于学区房需求比较大的家庭而言，中山学林苑的确是个不错的选择，毕竟100多万元的税费节省不是一笔小数目。