城市“东拓”，能级提升，置业热地迎来新流向

在建设国家中心城市的进程中，西安中心城区的均衡发展，是必然趋势。

自2017年提出城市空间发展“十字方略”之后，“东拓”、“北跨”势头迅猛，尤其是灞河沿线，从风貌规划、建设控制、文旅地标落地等，带动城东发展进入新的完善期。

随着灞河沿线生态环境和城市品质的提升，新一批品牌房企进入，居住产品随之迭代。

悄然之中，城东置业群体也由早几年的刚需刚改置业为主，正在转向为高净值人群置业热地。

在2017年，西安城市空间发展和功能定位，有两个大的纲领性规划：

一是“三轴线”。其中“东轴线”是国际文化交流轴，北到高陵，南到蓝田，港务、浐灞、临潼、曲江、航天为重点，灞河沿线是聚焦点。

▲ 西安城市“三轴线”规划

二是“十字方略”。西安包括西咸新区在内的城市发展空间战略，首次明确按照“南限、中优、西融、北跨、东拓”来进行，并在西安十四五规划和市十四次党代会报告中。

▲西安城市空间发展战略

从产业、基础、交通、环境、潜力等诸多方面看，“北跨”和“东拓”无疑将成为未来5年甚至更长时间的西安城市发展叙事。

事实上，东部城区的发展，从两个可感触的因素，可以看到其发展和潜力：

1、地铁交通。东部城区目前有7条地铁线：地铁1号线、3号线、5号线、14号线、9号线，均已通车；地铁6号线二期、地铁10号线在建，通车时日已近。

这些地铁线路，涵盖了东部城区的各主力板块，而且可交汇换乘，不仅方便出行，更为主要的是对区域的发展带来更大的促进和提升。

▲西安东部新城核心区地铁分布

2、灞河流域发展品质化。灞河是西安城区东部的“城中河”，人文历史悠久，十多年来的环境治理，已是西安的“绿带”、“绿肺”，环境和生态是难以取代的价值底色。

2020年8月，《西安市灞河沿线景观提升详细规划》推出，2022年3月1日，《西安市灞河重点区域风貌管控条例》生效，灞河流域的发展，更具品质化和现代化。

▲灞河景观带分布图

城市规划战略和区域实际发展交互，东部城区所在的灞桥、浐灞、港务等区域，正在迎来新的历时使命和城市发展新期许，“灞河发展带”迎来新能级和看点。

西安是中华人类发源地之一，闻名于世的半坡人起源于灞河和浐河流域。大河奔流，灞河正在迎来其鲜衣怒马的千年新华章时代。

从环境治理、生态价值凸显，到景观提升、建设风貌管控，一批西安城市级新地标的落成，灞河正在从自然景观带，演变为人文地标带、新经济发展带。

自然景观上，由南往北，新鲜的风、滋润的水，从终南山中来，风和水所到之处，灞桥湿地公园、世博园、广运潭湿地公园、全运湖、浐灞国家湿地公园到灞河车游公园等星罗棋布，构筑成公园河景秀美的“长画廊”，奠定城市发展的“银山”底色。

▲西安世博园

▲灞桥湿地公园

产业项目上，从北往南，西安奥体中心“一场两馆”、“长安云”系列三场馆、华夏文旅度假村、欧亚论坛永久会址、丝路梦工场、西安会展中心、西安领事馆区、宋城演艺、灞柳基金小镇、婚庆小镇、西安丝路文化艺术中心、崔振宽美术馆等，众多的文化、艺术、会务、会展、体育、旅游、金融、新经济地标项目林立，特色经济发展方兴未艾、后劲巨大。

▲西安国际会展中心

▲灞柳基金小镇

▲世园婚庆小镇

东部“城中河”的灞河，从最初观赏功能的生态带，叠加城市形象的人文带、产业发展的经济带，其城市能级的加强，预示着价值的蜕变、地位的提升。

逐梦追星的西安人，最初因为偏好这里的生态环境，周末和节假日前来休闲度假，后来则有越来越多的人选择居住于此，城东区域的新房销量数年位居各区域“销冠”。

随着近年来产业发展和城市品质进一步提升，选择在这里居住的人，发生了从量变到质变的过程，高净值人群的数量逐年增多。

新增居住人群的结构性变化，其核心的动因是：城市特质和功能的演变，催化灞河人居的高端化升级，共振之下所致。

我们可以从三个方面，来简要回顾下近10年左右的时间里，灞河沿线楼市发生的变化：

一是地价。

5年之前，区域的楼面地价普遍在3000-4000元/㎡；近年来，楼面地价到了5000-9000元/㎡；2021年，楼面地价则跃升至15000-19000元/㎡。

地价的不断飞跃，一方面是因为城市地位和品质的升级；另一方也是新拍地块有控制容积率、限制建筑高度，提升人居品质等必然要求，多个因素叠加所致。

▲环境升级带动价值提升

二是产品。

5年之前，灞河沿线的住宅，基本以高层为主，容积率基本在3.0左右，普遍稍高，品质上以普通到中等住宅为绝对多数，主要面向刚需刚改置业需求。

近年来，新拍地块的容积基本在2-2.5，部分在1.8-2，容积率降了，建筑密度低了，品质提高。目前新建项目以小高层、叠拼为主，普通高层为辅，品质中高端，较之前定位升级。

▲灞河城貌和人居

三是房价。

目前，西安中心城区房价极差明显，主力价格在1.4-2.6万/㎡。而灞河沿线主力均价在1.5-2.2万/㎡，处于中等偏上水平，目前正在进阶中。

纵向来看，当前灞河沿线的新房价格较前5年甚至更早些时候，上了多个台阶；横向来看，与曲江、高新等区域相比，灞河及城东的房价总体上还有一定的优势。

近年来，随着上实、碧桂园、金茂、龙湖、融创、中粮、三迪、保利、远洋、金茂、绿城等新一批品牌房企的进驻，区域人居品质再次迎来迭代升级。

环境、产品的品质升级，房价门槛提高，追求生态环境和健康居住的高净值人群东进趋势明显，置业比例逐年上升。

▲ 三迪·灞河壹號小高层效果图

追逐城市发展脉搏，鼎献时代人居，三迪择址灞河东岸，高端品质大盘三迪·灞河壹號为高净值人群提供健康河居心选。

▲ 三迪·灞河壹號区位示意图

三迪·灞河壹號位于灞河东岸祥云路口，占地200余亩，规划有高层、小高层、洋房和叠拼等全系产品，是灞河发展带上一个重量级生态大盘。

▲ 三迪·灞河壹號鸟瞰图

三迪·灞河壹號联袂具有深厚高端项目塑造经验的上海柏涛、魏玛景观、丹健国际，建筑设计界的三大名师倾力打造，公建立面，彰显现代高端气质。

一是生态价值凸显，健康居所。项目紧邻占地2000余亩的灞桥湿地公园，与引入“园林式社交空间”的度假式园林相得益彰。

▲灞桥湿地公园实景

三迪·灞河壹號的建筑由低到高逐次排布，配置超大窗地比，客厅南向观河，景观视野、通透性更胜一筹，充分满足追求环境生态和居住健康人士的需求。

二是中大户型，圈层纯粹。户型面积约143-220㎡，定位低密高端，以满足高端品质改善置业需求为主，这样可确保未来居住人群的圈层较为纯粹，质数统一。

▲ 三迪·灞河壹號鸟瞰效果图

三是高端商业会所，多维立体生活。三迪·灞河壹號配置约3800㎡高级商业会所，集恒温游泳池、全场篮球场、壁球馆、健身房等现代时尚运动健体设施于会所内，这在西安高端盘中目前是唯一。

▲ 三迪·灞河壹號高级会所效果图

三迪·灞河壹號附近1-2公里范围内有华东购物广场、华阳城，购物便捷；铁一中滨河学校、西安市东城第二学校等，教育资源优质；地铁9号线和1号线、绕城高速等，出行快捷，通达全城。

当前，三迪·灞河壹號新一批房源正在推出中，目前无需摇号可到场直接看房选定。据内部消息，将推出一批毛坯房，让购房人有自己的装修体验，价格更美。近期置业可关注。

▲ 三迪·灞河壹號高层效果图

以未来看现在，城市发展，灞河蜕变，健康人居价值越来越高。占据资源优势，同等级价格的产品将越来越少，此时能上车又何必再等待？！

城市“东拓”，能级提升，置业热地迎来新流向

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