解码楼市“参考价”与“限跌令”并存之惑：区域分化是政策“分界线”

本报记者杜雨萌昌校宇

同样是为了实现房地产市场平稳健康发展，有的城市发布二手房成交参考价机制，有的地方发布“限跌令”，这对儿看似矛盾的导向背后，实际是楼市发展区域分化的现状。那么，这一局面是如何形成的，又会走向何方？《证券日报》记者近日展开了调查。

少数城市设定

二手房“参考价”

二手房成交参考价机制，主要源于深圳楼市的持续过热。

据《证券日报》记者梳理，去年4月份至今年1月份，深圳二手住宅销售价格指数连续10个月实现同比两位数增长。针对上述情况，今年2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，并同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。此外，在二手住房成交参考价格出台后，深圳多家银行亦明确表态，将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

如今，半年时间已过。深圳住建局数据显示，8月份，深圳二手商品房成交23.3万平方米（2520套），同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交为19.54万平方米（2043套），同比下跌79.96%。

“这半年的购房心态就一个字——‘稳’。”谈及深圳首创的二手房成交参考价机制，深圳市民毕女士告诉记者：“最近几个月，能明显感觉到二手房市场有所降温，尤其是我一直关注的百花片区学区房，价格降幅很大。而且，不只是二手房，法拍房的热度似乎也在下降。”

据毕女士介绍，前段时间区域有一套起拍价与二手房参考价相当的法拍房流拍，虽然这套法拍房的价格低于此前市场成交价约180多万，但仍然流拍。“我认为这是一个信号，说明深圳楼市的调控措施已起到降温作用。作为意向购房者，我的心态已回稳，准备继续观望。”

“虽然二手房房价本身无法采取像新房一样直接限价，但并不代表二手房价格不能被有效管控。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，由于二手房的量价变化对于房地产市场整体稳定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已经占据一半、以存量房为市场主体供给的城市，二手房价格的稳定更是起到举足轻重作用。整体来看，建立二手房成交参考价机制，确实能在最大程度稳定市场对二手房价的预期。

据记者不完全统计，截至目前，至少已有包括广州、成都、西安等十城已建立二手房成交参考价机制；此外，部分城市还通过对二手房挂牌价核验等方式，加强对二手房价格的管控。

例如，成都市民肖先生告诉记者，“我于6月底看中一套房主报价180万元的二手房，先行支付了5万元定金和1.8万元中介服务费。可就在我凑首付的二个月，该二手房的房价已跌至160万元，为及时止损，我取消了买房计划，但已支付的6.8元却打水漂了。”肖先生经历的糟心事，能在一定程度上反映出成都楼市的降温。

此外，上海市某房产中介工作人员亦向记者透露，上海二手房价格从去年四季度开启上涨模式，至今年初达到高点。随着政策面出手稳房价，目前全市二手房价格基本处于横盘状态，个别地段出现房价下跌。从数据上看，8月份上海二手房成交量环比、同比均有不同程度下跌。

部分城市明确“限跌令”

防控房价非理性“跳水”

下半年以来，相较于热点城市升级调控政策让楼市“退烧”，部分三四线城市推出了截然不同的楼市政策——“限跌令”。

例如，日前江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。除此之外，包括沈阳、桂林、昆明、唐山等地，亦先后推出类似政策。

“楼市稳定，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。”张波解释称，今年以来，各地的楼市调控措施主要表现为控制房价上涨，尤其是热度过高的城市，其出台政策的力度也明显增强。但随着调控不断深入，房地产市场的分化趋势也在加剧，部分城市的楼市成交量持续低迷。

以江阴为例，江阴510房产网发布的数据显示，8月份江阴全市商品房成交975套，环比下跌14.77%，同比下跌59.49%。其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；非住宅成交195套，环比上涨47.73%。截至9月1日，江阴可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在13个月左右。

易居研究院智库研究中心总监严跃进对《证券日报》记者表示，从目前部分城市推出的“限跌令”来看，其本质在于库存较多、去化周期长且人口吸虹能力相对偏弱，由此导致房企营销出现乱象，进而造成交易秩序的混乱。

一位不便具名的业内人士向记者解释，三四线城市的房地产商出现降价销售，相互间打价格战等行为，归根结底还是为了快速回笼资金。在房企“三道红线”、贷款集中度管理以及重点城市土拍“两集中”的政策实施背景下，今年房企资金管控能力受到很大挑战：一方面，贷款融资杠杆受限制；另一方面，土地集中拍卖还面临短时间需要大量使用资金被占用的情况，这都使得房企需要快速回笼资金。而在部分房屋供给量较多城市，购房者是有限且固定的，因此其需求量无疑是小于供给量的。在这种情况下，“以价换量”成为房企首选。

在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌令”的存在显然很有必要。严跃进称，房价的无序下跌易引起恶性竞争，从此角度看，严禁低价倾销、打价格战有利于市场预期的稳定。

事实上，近年来我国房地产市场运行特征发生了明显变化，从区域市场来看，分化加剧的态势比较明显。

在张波看来，各城市房地产市场的分化，亦是基本面的体现。一方面，不同城市的需求增长存在差异，一二线及热点城市的人口流入，为需求增长的直接推动因素；另一方面，受土地供应节奏和库存影响，不同城市的市场供求状况亦会存在明显差异，这也将导致市场对于调控的敏感度有所不同。因此，更加需要因城施策的调控政策，以保障房地产市场的整体平稳健康发展。

（编辑才山丹）