5年，西安限购首次放松！5·28楼市新政影响哪些人？

5月28日晚，西安市住建局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，自2017年西安开启楼市限购，时隔5年，西安首次出台楼市调控放松政策。

本次调整主要包括限售年限缩短、限购放松、刚需家庭认定条件放宽、贷款额度提高、首付降低等方面，主要内容如下：

1、落户满一年不需要社保可以买首套
2、外地户口在西安社保满2年，可买首套
3、住房公积金贷款，单人最高可贷65万，夫妻双方最高贷85万
4、公积金首套首付20%（144以下），144以上25%；二套144以下25%，以上30%
5、新购买的商品房，网签满3年取得房产证可交易，新购的二手房产证满2年可交易
5、28周岁以上的单身人士和二孩及以上人群购房，属于刚需家庭
6、人才购房优惠政策继续加大

官方解读之外，房博士还收集到了一些大家比较关注的问题，在此统一整理回复。

西安社保已经两年，但一直没有办理居住证，居住和户口都不在西安，本次新政后能在西安限购区买房吗？

根据5·28新政，非西安市户籍居民家庭原购房条件调整为：“持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”。

在具体购房资格审核时，《居住证》应在有效期内。同时《通知》下发后已连续缴纳5年及以上社保或个税的非本市户籍居民家庭，可继续按原政策对待。

也就是说，虽然社保已经满2年，但是好需要办理西安市《居住证》，且《居住证》在有效期内，即可在西安限购区买房。

5月初买的房，现在还没有面签，是组合贷，公积金能按新政执行吗？

通知自2022年5月28日起实施，以个人住房公积金贷款申请录入住房公积金业务系统时间为准。

如果目前还没有面签，那么只要个人住房公积金贷款受理日期在2022年5月28日（含）之后的，按新政策标准执行，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

如果是父母投奔子女落户，父母有购房资格吗？

父母投奔子女落户，根据新政，只要落户满一年就可以在限购区购买一套商品住房，如果想买二套的话，仍需落户满3年。

首套房贷利率已还清，公积金没用过，买二套房用公积金首付是多少呢？

因为首套房使用的是商贷，二套房是首次申请个人住房公积金贷款，如购买住房面积144㎡及以下的，首付比例不低于20%；购买住房面积144㎡以上的，首付比例不低于25%。

按新政的话，二孩家庭购买二套房是不是也算刚需家庭，多一次摇号机会？

本次新政对刚需家庭认定条件放宽，二孩及以上家庭且符合西安市住房限购政策的，购买限购区商品住房按刚需家庭算。

限购区域会调整吗？

政策会根据市场变化，逐步调整，目前释放的是积极的市场信号，目的也是房住不炒。

也有网友说本次政策调整放开的还是不够，虽然首付降了，但是月供就增加了，但是从目前西安楼市整体行情来看，全面放开是不太可能的，彻底放开会导致一线城市向二线城市溢出，进一步炒高房价，对在西安奋斗生活的年轻人不公平，毕竟证明什么的，想要作假并不难。

除此之外，从官方表态中也再次说明，西安房贷利率下行依然还有空间。此前，坊间流传的“沣东、临潼限购解除”政策未见体现，其它政策松绑方面均涉及比较全，尤其是首付比例、新增刚需家庭人群类别、买房资格放松等，对于有购房打算的人来说，放宽了很多条件，也能从一定程度上促进楼市回暖。

后期在限购区域上或许还会有调整也未可知。

官方关于5·28楼市新政及公积金贷款政策调整解读：

从市外迁入本市户籍的居民家庭购房条件有何变化？

从市外迁入本市户籍的居民家庭购买首套住房，原购房条件为“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”。本次《通知》调整为：“须在购房前落户满1年”。

市外迁入本市户籍的居民家庭购买第2套住房的，仍须落户满3年。

非本市户籍居民家庭购房条件有何变化？

非本市户籍居民家庭原购房条件为：“提供连续5年及以上社保或个税证明”。本次《通知》调整为：“持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”。

本次政策新增了《居住证》为购房材料，在具体购房资格审核时，《居住证》应在有效期内。同时，为确保政策顺利衔接，《通知》下发后已连续缴纳5年及以上社保或个税的非本市户籍居民家庭，可继续按原政策对待。

住房“限售”年限有何变化？

商品住房的原限售政策为：“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”。本次《通知》调整为：“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年”。

二手住房的原限售政策为：“《不动产权证书》取得满５年”。本次《通知》调整为：“《不动产权证书》取得满２年”。

去年新政至今仅1年零2个月，在此时间段之间购买的房子，在两次政策调整中，并未受影响，所以，“满5”调回原始的“满二满三”，对市场影响不大。

但长远来看，一定程度上刺激改善需求，加速二手房市场流动速度，加速存量房流通。有利于刺激一部分购房者的置换需求。

对高层次人才及消防救援队伍人员有何政策支持？

第一，在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

第二，对本市消防救援队伍人员，能提供相关证件或单位出具证明的，参照现役军人购房政策。

“刚需家庭”的类别有何变化？

在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：

（一）二孩及以上家庭，且符合我市住房限购政策；

（二）28周岁及以上未婚人士，还须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合我市住房限购政策。

公积金调整涉及的对象为在西安市（含西咸新区）按时、连续、足额缴存住房公积金，在购买自住住房时申请个人住房公积金贷款的缴存职工。