深圳上半年成交数据出炉！房价还会跌多少？

今天2021年下半年正式开篇，已经过去的上半年，深圳楼市究竟怎样了，下半年又会怎么走呢？

我们用几个关键词给大家捋一捋，欢迎留言探讨。

1、打新热降温

今年上半年深圳成交新房住宅共26140套，同比大幅增加56.3%。在近九年内，仅次于2015年上半年的31798套，整体热度较高。

主要是因为自从去年下半年以来，深圳打新热度节节高升，延续到今年上半年，尤其是年初前海双子星——龙光和天健、海岸城等热门新盘入市，吸引了一大波火力。

但是，具体到每月看，成交量出现明显下降趋势。1月成交达8356套，到6月份只有2866套。

除了供应萎缩，原本预期入市的项目后延，导致成交量减少之外，也是因为打新资格要求更高、房贷利率上调、新房和精装价格受到限制等，大家对新房的要求更高，下手更加谨慎。

近期新盘入围人数普遍不足1:3，当然大家最容易感受到的，就是日光盘大大减少了。

甚至有布吉新盘在开盘之初就给出了4重折扣。虽然产品本身只有40年产权，但这还是近两年头一次新盘打折，可见开发商对市场信心不足。

2、二手冰冻

二手成交量反映了市场真实情况，更加值得关注。

上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比大跌了35.4%。拉出2018年以来的数据，今年创下新低。

二手房指导价拉高了首付款，冻住了成交，整体成交差，摊开每月数据更是惨不忍睹。6月份的成交量只有2500+，相当于市场荣枯线5000套的一半！

据贝壳研究院的统计数据，过去10年中，5000-8000套的月成交是主流，而低于3000套以下成交出现次数有12个月。一般还是春节无法过户才导致的。

量跌价也跌。深圳二手市场现在要想成交，几乎都要降价。

有二手业主卖出了一手房的架势，蓄客、集赞、成交奖励等，哪里还看得到之前惜售的傲娇模样，卑微到尘埃里了。

从中原的数据看，降价幅度越来越大，从下调10%以内，到最近有片区最多下调16.7%！

3、二手成交东暖西凉

统计的1-5月成交数据看，二手成交主要依赖东部。成交量top10小区里，龙岗就占了7个，罗湖3个。

龙岗是刚需的摇篮，实际价格和指导价相差的比较小，对首付款的影响相对小一些，比较好成交。

而去年大热的宝安呢，比如1-11月卖得最好的西乡桃源居，不好意思，在今年成交top50里完全找不到身影。

这也是西部二手房的一个映射，指导价和实际价格的差距太大，钱不够的只能望而却步。

4、新政频出

去年房价飙升后，为了压制住市场热度，政策噼里啪啦地出台。

打击代持严查流水、采用新盘N选1、龙岗和龙华调整学区划分规则、打新规则调整、208新政出台二手房指导价等等。

从新房到二手房，从学区房到一般房源，全都捋个遍。

政策主要集中在一季度，这也是个反向指标，说明后续已经降温。其中208新政威力最大，现在二手市场还趴着，带着新房也一蹶不振。

5、严查经营贷

严查经营贷流入楼市是近一年的主旋律。自从深房理事件捅出来后，核查挪用经营贷的力度明显加强了。

先是从深房理涉及的楼盘入手，再到核查部分融资担保公司和小额贷款公司与房产相关的业务，据说深房理所有会员名单全部流出，名下贷款全部砍掉。

最近还有各种被抽贷的消息传出，有朋友说用了经营贷+代持打中了海岸城，前两星期被查到了只好把房源吐出来。

后续估计还会有更多动作，大家也别起挪用经营贷的歪心思了。

6、小产权冒头就挨打

限购限售，二手指导价出台还限制了贷款额度。商品房撬不动，但资本无孔不入，有一段时间流入了小产权房，以至于小产权涨幅最高达50%。

可恶的是，一些明明没有旧改概念的普通小产权房，愣是被中介包装成确定旧改的回迁房指标。

鱼龙混杂的小产权市场引起了央视关注，枪打出头鸟，小产权房交易被迅速叫停：查封门店、不允许交易不能见证不可盖公章等。

7、中介倒闭潮

二手房成交地板量，谁最着急？

中介。

根据深房中协的数据显示，到4月1日，深圳持牌中介48144人。那么上半年成交了28442套二手住宅，即便是每套都是不同的人成交，也有2万人今年以来还没开过单。

实际上，中介朋友说，二手房行业分化很严重，有人就是能连开几单，有人半年颗粒未收。

干不下去的中介转行，干不下去的店铺关门。单式5月就已经有某品牌中介关了60多家店。

而接下来，二手继续冷，倒闭潮还会愈演愈烈。

有朋友就说某家中介公司，6月份181家店铺中超80%亏本，两千多业务员只开了约300单，接下来关门裁员是躲不过的了。

8、后市预判

以上是上半年楼市回顾，后市会怎么走呢？

1、决定楼市短期走向的关键，还是水龙头会不会放松。

深圳是个金融资产庞大的城市，背后撑着的大头是房地产。你看抵押贷款哪个是不要房产的。楼市成交量下跌，涉及到的还有金融部门，他们其实也着急，最近就有银行又开始打电话推经营贷了。

所以银行等能不能坚决把指导价、严防经营贷流入楼市执行下去，是很关键的。

按目前风口浪尖的情况，大概率还不敢乱来。

2、二手房继续躺平，房价还有下探空间。

二手房成交已经跌到地板量了，报价也在松动，可见市场信心在削弱。

只要政策不放松，银行严格按照指导价放贷，经营贷和消费贷等不能流到楼市，就还有往下跌的空间，尤其是被过分炒作的房子。

典型如前海和宝中，去年涨得最多，从指导价和实际报价也可以看出，泡沫是相当大的。这些区域如果没有低于市场价10%-20%，千万不要买。

至于其他地方如果有笋盘出现，也要对比一下此前的成交价。警惕那些上调200万再降10万的“伪笋盘”。

总之呢，今年明年市场机会很多，选择余地很大，刚需可以慢慢挑，不是真笋盘不要买。

3、新房供应井喷，刚需打新机会多。

很多原本预计上半年卖的新盘，迟迟没入市，堆积到下半年。

比如7月预计入市的就有20+个盘。其中像光明、宝安松岗等就主要是刚需盘，星河天地、勤诚达，周边二手房据说都要8、9万了，新房还是5万左右，预计还是会受到追捧。

刚需打新建议结合自己的需求和积分考虑。积分不算高的，没必要死磕网红盘，可以根据自己的需求，选择不那么热门的新盘。