紧追深蓉，西安二手房参考价究竟意味着什么？

经开街景航拍©悦西安
前不久，继深圳、成都后，西安市住建局正式出台西安二手房指导价政策。
作为“敢吃螃蟹”的第三城，西安一下子走在了诸多城市前面，对于房价上涨和人口流入“双飞速”的西安来说，如何掌握好房地产发展与人才黏性的辩证关系，是西安提升经济竞争力过程中无论如何避不开的重量级课程。
好在，西安并不算孤军奋战，它山之石可以攻玉，西安房地产变化“烈度”究竟几何？

一

<hr>最近，一批热门二手房价格下降，引起互联网热议。
当然，这一切得益于7月9日西安市住建局下发的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，里面将部分住宅小区二手住房成交参考价格予以发布，虽然只是参考价格，还是对小区的出售价格具有极强风向标作用。

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通知不长，许多小区也还未进入，但对于“风起云涌”的西安楼市而言，无疑是重磅炸弹：因为新房的现有价格支撑，来源于它在二手房市场的坚挺。
这个参考价格怎么算的？根据官方解释，是以住宅小区为单元，以二手住房网签成交价格为基础，参考机构评估价格等因素，并以高层为主，综合算出来的。
房地产走向关乎每个人，所以，这份通知已经下发数天后，自然在网上引起广泛讨论，基本上呈现“有人欢喜有人愁”的局面，与此同时，有一种声音也普遍传开，那就是：一纸通知，能把控的了西安“蓬勃上扬”的二手房地产市场么，特别是西安还在不断上升的情况下。

首批二手房指导价名单

要回答这个疑问，那就得从头说起。

二

<hr>说起二手房参考价的开山鼻祖，那当属深圳，今年2月8日深圳住建局宣布建立二手住房参考价格发布机制，5月28日成都“跟进”。
而对于西安而言，其实试水也并不晚，3月30日，西安市人民政府发文《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中已经对住宅用地限价，购买二手房须满一年社保等“硬杠杠”进行明确，从这点上看，这次的通知算是在此基础上的“顺势而为”，不算突兀。

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看到这，有人会问：同为新一线省会，杭州、武汉、郑州等城市都未出台二手房参考价格，为什么西安要“跟风”出台呢？
纵观现状，应该是以下两点：
第一、为了稳定房价预期。前不久，国家住建部明确表态，要对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决予以问责，而根据国家统计局发布的数据显示，近五年来，西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%，位居70个城市第一位。
对于城市管理者来说，二手房指导价出台，可以和新房限价配合在一起，从而掌握房价的定价权，从而降低对房价的预期，减缓西安整体房价上涨幅度。
第二、为了给买房人降杠杆。当然，并不是杠杆上升就是一味的不好。家庭负债规模增加对于现期消费支出和收入缺口是利好，但如果大都为中长期的住房贷款，那么，相对应的市场泡沫和偿债风险就值得警惕了。

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有数据显示，陕西省住房贷款占住户贷款的比例逐年提升，由2014年的48.7%提升至2017年的59.2%，这证明，西安房屋的投机功能在不断增加，在房地产市场火爆、房价连续上涨的同时，一旦居民收入水平增长不能同比例上涨，那就不得不加重家庭负担。曾有学者做过实验，结论表明，居民杠杆率对经济增长有着负向的冲击效应。
再加上，西安目前人均GDP数额以及各行业平均薪资水平来看，如不降低杠杆，且不说市民幸福感会被严重拉低，就连城市产业未来发展活力都会因此萎靡。
那么，仅凭借二手房指导价格，能控制得住么？答案是能，毕竟字越少、事越大。
比如“以住宅小区为单位，参照往期的成交价格、评估价格去形成二手房参考价格，该参考价格在住建局官方渠道发布”。这点基本上隔绝了周边高价地块、豪宅项目对小区的价格影响，单单是西安前几年层出不穷的地王，就能几乎拉起西安二手房整个的价格预期。

此次通知中提到的二手房指导价，就是要将住宅小区成交价“独立”的来评估，切断周边诱因，尤其是高价学位房、学区房更是严禁释放概念，让房子只是房子，先给价格预期泼一盆冷水。
还有，二手房指导价并不是直接对西安二手房直接限价，不会让广大房主“硬着陆”，从深圳、成都的经验来看，而是通过缩小银行贷款比重，提高首付比例，起到捏住楼市“七寸”的作用，同时，也让大量房主接受二手房如今的变现难度，给买卖双方一定的缓冲空间。
这里需要说明的是，此举对总价过高的房子，影响更大，通过遏制“500万级”以上的房产交易量，实现从上而下的影响，也是其初衷之一。

三

<hr>文章最后，想解释一下为什么全国各地都不“待见”房地产？
其实，房地产不仅仅是重要的财税来源，同时也是一个能撬动内需的杠杆工具，同时更是转移债务的工具。有数据显示，房地产业产值上升1百分点，就能使相关产业产值增加1.5个百分点，如果考虑其对建筑、建材等诸多相关行业的连带关系，及税收等方面的作用，其贡献则更大，平心而论，房地产业对城市的经济发展拉动作用是明显的。

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但随着经济社会发展，城市土地日益稀缺，房地产自身的“一锤子买卖”特征，无法使城市土地连续产生经济价值，也无法带动本地的人口就业、薪资水平等民生需求。
看着是一片片的高楼，但仿佛“睡城”，城市的其他属性就会被削弱，再加上房地产会占用大量自有资金，居民实际消费能力会走低，“拥有一套房，只吃七元面”的不均衡的消费现象就会挫伤商业氛围。最终，三驾马车少一驾，经济发展的动力就会畸形。
从结果上看，不管是深圳，还是成都，二手房指导价出台后，房产市场均出现了反应：深圳二手房6月成交量跌破3000套；成都天府新区、高新区等小区二手房成交量腰斩，而量的下滑，往往就是价格下滑的征兆。

就如文章开头所说，即使西安许多小区还未纳入二手房参考价，二手房参考价全市普及也只是时间问题，就算从全国来看，二手房参考价制度亦将会以点带面，全国铺开。
因为，若想二手房参考价发挥最大作用，必须全国联动，用岛链作用代替孤岛作用，对全国二手房价格进行普遍降温，那么，相同的城市、同样的政策，包括西安在内的诸多城市，定能把好二手房市的方向盘。

法律顾问 / 宋亚锋赵文娟

陕西大秦律师事务所