2022商业地产十大事件：换帅、IPO失效、巨无霸入市...
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撰文/高天
2022年，全国商业地产砥砺前行，创新求变。
据联商网零售研究中心统计，2022年全国新开业的商业项目数量359个，同比下滑30%；新增商业建筑面积3245.19万方，同比去年减量1323.44万方。供应市场变缓，有客观原因，也存在开发商自己的考虑因素，体现的是整个行业的一些趋势。
更宏观的看，2022年商业地产行业有哪些重磅事件发生？从这些事情中可以看出行业的哪些趋势？《联商网》复盘2022中国商业专题，本期聚焦商业地产十大事件。
一、珠海万达商管三递招股书
相比2021年，2022年各大商管公司的IPO之旅并不顺利，龙湖创智生活、瑞安新天地等招股书递交纷纷失效，最典型的当属珠海万达商管三递招股书。
2022年10月25日，珠海万达商管第三次递交招股书，以继续开展起港股上市事宜。
2022年10月24日，珠海万达商管第二次招股书失效，仅一天又重新提交申请，此次联席保荐人仍然为中信证券、摩根大通和瑞信。
招股书显示，2019年、2020年和2021年，万达商管的总收入分别为134.37亿元、171.96亿元和234.81亿元，毛利润分别为45.81亿元、63.44亿元和105.22亿元。
2022年万达商管集团收入553.1亿元，完成年计划的99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5亿元，同比增长8%；商铺出租率98.7%；租金收缴率100%；可比万达广场客流为2019年的79%，可比广场销售收入为2019年的103%（其中线上销售同比增长163%），大幅高于行业水平。
2022年开业55个万达广场，完成年计划100%；累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11%；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。
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二、万科49个商业项目交印力管理
2022年9月，市场消息称万科将旗下49个商业项目统一交由印力管理。经《联商网》求证，该消息属实。
万科徐州项目告诉《联商网》，万科新淮中心以及在建中的万科尚都会2049、万科新都会2049都三个项目都将交由印力管理，项目目前暂不更名。
除了徐州项目，北京的翡翠公园万科里、青岛的未来城万科广场、南昌的万科天空之城2049、南宁的长虹路万科广场等项目也在此次名单中。
据悉，此次交割项目涵盖了北京、重庆、青岛、济南、西安、昆明、合肥、南昌、南宁等多个城市。产品线既有区域型购物中心的万科广场，也有社区类的万科里、2049等，更有全新文旅产品如万科新淮中心。
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▲万科新淮中心效果图
这是继2017年万科打包42个项目委托印力管理后，规模最大的一次资产管理转移，一定程度上也反映了印力在商业管理上的能力。
三、一把手隐退
2022年，疫情反复多变，多地静态管理，整体经济增长形势放缓。为了生存，企业被迫裁员以节省成本，在互联网等行业的裁员大潮下，商业地产也未能独善其身，能反映出企业生存现状及架构、战略调整的高管变动速率变得更加频繁。
最值得关注的，是2022年不少企业完成换帅，一把手变更。
2022年5月，大连万达商业管理集团股份有限公司发表公告称，因齐界任期届满，张霖将被聘任为公司新总裁。紧接着6月，万达地产集团宣布齐界卸任公司董事长职务，原总经理张霖升任公司董事长。
2022年5月，李欣接替王祥明，担任华润置地董事会主席及提名委员会主席。不过同年6月，李欣辞任华润置地总裁，仍继续担任执行董事、董事会主席及其于公司董事委员会内现有职位。
2022年9月30日，大悦城发布公告，公司董事会于近日收到公司董事长由伟提交的书面辞任申请。由伟因工作需要，其在公司控股股东中粮集团的工作分工有所调整，申请辞去公司董事、董事长职务及董事会专门委员会委员职务，辞任后不再担任公司任何职务。接替者是陈朗。
2022年10月28日，吴亚军辞任龙湖执行董事、董事会主席、提名委员会主席、薪酬委员会委员、环境、社会及管治委员会委员、投资委员会委员及公司授权代表，并获委任为公司战略发展顾问。接替吴亚军的是40岁的陈序平。
四、巨无霸商业纷纷入市
2022年，虽然新开商业项目较去年下滑了三成，但仍然有不少标杆项目诞生。比如南昌和贵阳纷纷迎来了首座高端商场，华润的全新产品万象天地首次进入南京和上海等等。
不过，2022年最令人印象深刻的是一些“最”字标签的巨无霸商业亮相。比如全球最大单体免税店——cdf海口国际免税城、全球最大纯商业体——武汉武商梦时代、亚洲最大的下沉式建筑——成都SKP。
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▲cdf海口国际免税城
五、并购与资产优化仍是主旋律
并购与资产优化仍然是商业地产亘古不变的主旋律。2022年，行业仍然发生了不少令人印象深刻的并购事件。
2022年4月，建业集团与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致。根据协议，河南建业集团把旗下的商业项目，包括郑州建业凯旋广场、郑州建业凯旋汇、洛阳建业凯旋广场等八个项目，交给万达商业管理集团管理。
2022年9月，万达接管了位于长沙、杭州、成都和青岛的共5家奥克斯广场。
2022年12月15日，太古地产54.91亿收购远洋集团旗下成都远洋太古里50%权益，将独资拥有成都太古里项目。
2022年12月28日，华润置地以124亿收购华夏幸福旗下4个项目，涉及武汉长江中心、武汉中北路和南京大校场等三个房地产项目，以及位于深圳的一个物业项目。
六、港资外资加码内地投资
2022年，包括太古地产、新世界、凯德等港外资企业纷纷加码内地投资。
2022年年初，太古地产宣布将在内地投资500亿港元的计划。在整个2022年，太古地产官宣第四座太古里落户西安小雁塔；广州第二座太古项目开建，落地白鹅潭聚龙湾；与中免股份合作，在三亚海棠湾投资首个度假型零售项目；据悉，太古也在探索广州荔湾区和上海市浦东新区的两个潜在零售主导商业项目。
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▲太古三亚零售项目艺术效果
新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在2022年接受媒体采访时表示：中国房地产市场已经见底，新世界集团计划2023年在土地上投资100亿元人民币。2022年4月，新世界中国与招商蛇口签署了战略合作协议，斥资百亿共同开发的商业项目——“K11Ecoast”，是K11内地首个旗舰项目，占地约22.25万平方英尺，计划于2024年在深圳开业。
凯德方面，2022年5月，市场消息称凯德还拿下苏宁置业旗下北京苏宁生活广场；2022年6月，凯德投资官宣与一家国内资产管理公司合作，推出首只7亿元规模的人民币基金，该基金将借助中国市场的特殊机遇，“以极具吸引力的价格收购上海优质写字楼；2022年10月，凯德商用旗下公司以20.37亿元竞拍北京朝阳区东三环内的博瑞大厦，又以15亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块；2022年11月，凯德投资最新官宣设立两支聚焦中国商业园区的人民币基金——3.8亿元人民币的CPBCF I和36亿元的CPBCF II；收购了上海杨浦区五角场商圈的尚浦中心、上海腾飞科技楼等等。
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▲上海尚浦中心
七、百亿级融资频现
2022年，龙湖、美的置业、新城控股纷纷拿到了百亿级融资。
2022年11月10日，交易商协会公告称，已经受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理了龙湖的增信业务意向。给龙湖的200亿融资，为市场提供了一个优秀的示范。
2022年11月17日，新城控股150亿元储架式注册发行已被交易商协会受理，中债增进公司也受理了新城控股增信业务意向。
八、轻资产战略提速
轻资产战略提速是近几年商业地产企业发展的共同路径。一方面是因为企业自身规模化扩张需求，轻资产没有开发成本，只需要输出运营管理，属于“技术入股”，因此得到青睐。另一方面是因为城市高速建设时代，城市更新成为主旋律，商业地产历经多年的增量发展后，积累了不少存量资产，需要一些“资深玩家”，促其新生。
万达、世纪金源、新城控股、宝龙商业、华润置地等企业发展轻资产多年，在2022年包括龙湖和新世界都开始注重轻资产业务。
龙湖在2022年全面启动轻资产运营，过去一年中无论是财报中还是公开报道，轻资产运营被放在了醒目位置，2022年杭州吾角天街开业，是其在华东开出的首个轻资产项目。而在2023年龙湖在杭州的第11座天街、第二座轻资产国芳天街也将开业；在上海市场，龙湖也在2022年签下了两座轻资产；苏州首个轻资产商业苏州时尚水岸星悦荟也将在2023年亮相。
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▲苏州时尚水岸星悦荟
2022年3月16日， K11集团宣布，旗下全资子公司深圳新艺思成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务的项目，将打造文化零售地标K11 Select项目。金桥K11 Select也是K11集团的首个轻资产项目，宣告着K11正式进军轻资产赛道。同年6月，K11第二个轻资产项目落地厦门。
根据此前的规划，K11预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。
对于入局轻资产，K11集团表示，公司计划以轻资产模式加速商业管理业务拓展，紧密把握国内零售消费市场在后疫情时代的强劲反弹和复苏机遇，进行商业新战场的战略性布局。
九、德基广场800万盖厕所
如果要论2022年商场营销界最具话题性的当属南京德基，花了800万盖厕所，真是“壕无人性”。
镶金边吊顶设计，搭配高级感的墨绿色，价值800万的超豪华厕所吸足了眼球，在小红书等社交平台上被疯狂安利。
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▲图片来源/小红书
十、宜家中国首次关店
自1998年在上海开设了大陆地区的第一家商场以来，英格卡集团已在中国大陆开设了34家商场、1家城市店、2个体验店和7家荟聚聚会体验中心。
然而，进入中国25年以来，宜家在2022年首次关店。
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2022年4月1日，宜家中国首次出现关店，宜家贵阳商场。贵阳宜家2019年10月开始营业，到今年闭店，总营业时间不到3年。
同年6月13日，宜家中国宣布，将在7月初开始关闭上海杨浦商场。宜家上海杨浦店位于一家购物中心的一二层，2020年3月开业，总面积约8500㎡，是宜家在国内首次进入购物中心的店。
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