刚刚！2022年西安将开楼盘及房价提前曝光
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/86b00d8c57c94733b7f0880c6c1344a4~tplv-tt-large.jpeg?x-expires=1970735812&x-signature=bnPaB4eDZlpfMzH7IejOQOoO39c%3D前不久，西安第二批集中供地落下帷幕。
房企谨慎拿地，溢价率下降，楼面价稍有提升，整个土拍的境况，用一个“稳”字来形容再合适不过。
在全国楼市都风声鹤唳的当下，此局面在意料之中。
截止目前，西安已经进行了两轮集中供地，明年的走向和各区房价，也有了基本预判。
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楼市走向已经明确！
我们先来看下今年的两次集中供地情况。
6月30日，西安首次集中供地收官，共21宗地块，1583.857亩开发用地成交。
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10月18日，西安第二批集中供地落下帷幕，共35宗地块，1414亩开发用地成交。
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从西安的两次集中土拍可以看出：
1、高新区和港务区是明年供货主力。
今年土拍市场，高新区和港务区是当之无愧的“爆款”。高新区总共成交了11宗地块，港务区总共成交了了14宗地块，其他区域仅有零星地块成交。
所以，在接下来的一年里，高新和港务区将成为整个西安的供货主力。
2、高新区和港务区新房均价将稍有上涨。
从土拍限毛坯价格来看，高新区大部门毛坯价格都在2.6万以上，港务区也在1.6万左右。
与目前区域在售的项目相比，毛坯价格明显略高，所以，明年新的地块入市后，势必会拉高区域整体均价。
3、未来产品将以改善为主。
今年两次集中供地，大部分地块的容积率都限制在2.5以内，这也就是说，未来产品将多以小高或者洋房的形式呈现，纯高层社区或者超高层产品会非常少。
面积也将以大面积改善为主，留给普通刚需的机会越来越少。
4、毛坯产品将越来越多。
受严格限价影响，开发商为了保证基本利润，预计明年将会推出越来越多的毛坯项目，“装修包”等附加产品形式也会持续出现，这对购房者来说，可选性增多，也避免了一些精装品质的问题。
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2022年西安各区均价提前曝光！
众所周知，面粉决定面包价格，土拍市场是一个城市未来房价的风向标。
一般来说，土地价格是未来销售高层产品价格的2-2.5倍，洋房产品的2.5-3倍。
所以，通过2021年的两次土拍，基本可以预测明年西安楼市各区域均价。
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从上图可以明显看到，港务区和高新区是今年土拍成交的大户，不论楼面价还是成交数量，都明显上涨，但整体来说，西安楼市即将或者已经进入横盘期，未来将稳定运行。
具体来看：
港务区——毛坯均价约16279元/㎡。
今年两次集中供地，港务区共成交14宗地块，且楼面价普遍在5千到7千之间，也有个别地块，楼面价达到8650元/㎡。
曾经被誉为刚需乐园的港务区，明年普遍均价将达到1.6万，区域整体均价将明显拔高。
高新区——毛坯均价约25801元/㎡。
高新区依然发挥稳定，不管是价格还是成交都遥遥领先于其他区域。
目前高新区已经几乎没有2万以下的房子，2.5万的毛坯均价，放在高新区来说，也并不突兀，毕竟高新区的发展前景和区域价值毋庸置疑。
浐灞——毛坯均价约16158元/㎡。
浐灞今年只成交了两宗住宅用地，看容积率应该未来产品也主要以高层为主，1.6万的均价，跟今年相比差别并不大，具体价格如何，还得看接下来推出更多地块后才能有个比较准确的预估。
沣东新城——毛坯均价约15000元/㎡。
自从一系列政策调整后，西安外围区域首先遇冷，首当其冲的就是沣东新城。
虽然沣东的发展规划确实很亮眼，但这么多年除了房价一路飙升外，并没有比较强劲的产业做支撑，市场冷却，沣东受影响也最大。
据了解，在830新政发布后的这两个月里，已经有不少楼盘在打折促销，有楼盘甚至单价直降四五千。
所以，毛坯约1.5万的均价，放在当下的沣东来说，是一个比较合理且正常的价位，明年大概率区域内的大部分盘都会在这个线上浮动。
泾河新城——毛坯均价约14500元/㎡。
在楼市火热的上半年，泾河新城的众多楼盘曾经也一度备受青睐，地价也一路水涨船高。
但在西安主城区都遇冷的当下，泾河新城明年日子不会好过，毛坯均价能真正达到14500元/㎡的可能性不高。
1万左右，甚至更低，可能才比较正常。
秦汉新城——毛坯均价约14000元/㎡。
与西咸新区其他区域相比，秦汉新城的楼盘本身比较偏改善一点，部分地块价格上也一直比较坚挺，但区域内分化较大，有地块楼面价甚至达到了将近1万，也有地块楼面价仅2千多。
从目前市场来看，秦汉新城1.4万的均价也算比较正常。
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明年房价或将出现阴跌！
在政策高压与土拍市场的多重背景下，明年西安房价大局已经比较明确。
从市场方面来讲，不管是开发商还是购房者，对市场的预期都渐渐归于理性，而楼市分化情况将再度加剧。
正如之前文章里提到的，核心地段，品质好的高性价比盘，永远不缺追随者，而曾经让无数购房者一度盲目的新区，将显现本来面目，持续冷却。
接下来，估计将会有越来越多的项目加入打折促销的队伍，“特价房”、“内部团购房”将重现江湖，对于普通购房者而言，如今楼市下行，正是入手的好时期，应该不随大流，理性选择。
从房价方面来讲，虽然高新和港务区从土拍均价来看，可能明年会有有小幅上涨，但考虑到当下形势以及周边区域，预计明年西安整体房价趋势是阴跌，以横盘为主。
我们要时刻记着，房价大涨的时代已经过去，受众多因素影响，国家也不会允许房价大跌。
前段时间，央行两次发声，要维护房地产市场的平稳健康发展，要维护住房消费者的合法权益。
所以，从整体局面上讲，未来楼市稳定运行，将是市场主基调。
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